不動産投資ローンの金利動向によって損をする場合のシミュレーション

公開日:2015年8月13日

ローンを組んで投資する人にとって気になるのが、金利の変動リスクです。

現在の日本は超低金利水準ですので不動産投資をはじめるにはもってこいの状況ですが、一方で投資をした後の金利変動リスクは十分に考慮しておかないといけません。

金利の影響は借入金額や家賃収入など人によって状況が異なるため一概には言えませんが、1%金利が上がると、具体的に毎月のキャッシュフローにどれだけ影響があるのかが気になると思います。

そこでどれくらい金利が上がったら損をすることになるのか、実際に数値を置いて見ていきたいと思います。


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金利上昇による返済金額への影響

まずシミュレーションする案件として物件価格5,000万円の物件を4,000万円のローンを組んで購入した場合としたいと思います。

金利は3%、期間30年で毎月の返済は16.9万円、年間にすると約202万円、満室時の家賃が年間500万円あるとします。

  • 物件価格:5,000万円
  • 自己資金:1,000万円
  • 借入金額:4,000万円
  • 金利  :3%(変動)
  • 返済期間:30年
  • 返済金額:16.9万円/月(年間202万円)
  • 家賃収入:500万円/年(満室時)
  • 諸経費 :50万円/年

毎月の家賃収入は約42万円で、諸経費と返済金額を差し引くと21万円が残ります。

年間約240万円のキャッシュフローが出ることになり、自己資金1,000万円から見たROIは24%となります。

■3%から4%へ1%金利上昇した場合
投資開始から5年後に金利が3%から4%へと見直されると、5年後のローン残高は約3,550万円となっていますので、その3,550万円に対して4%の金利がかかり、毎月の返済金額は18.7万円となります。

毎月の返済金額は金利が上がる前と比べると2万円弱も増加することになります。

年間の返済額は224万円となり、約20万円増加することになり、その分のキャッシュフローがなくなることになります。

例の場合は割とキャッシュフローに余裕があるため問題なく賃貸経営ができそうですが、空室が出たり、元々のキャッシュフローに余裕がない物件だと一気に苦しくなることもあります。

■3%から5%へ2%金利上昇した場合
仮に3%から5%へ一気に2%金利が上昇したとすると毎月の返済金額は20.8万円となり、4万円近くも増加することになります。

いきなり2%上がることはなかなか考えづらいですが、金利上昇による返済負担の増加の影響が大きいことがわかります。

年間の返済金額は約250万円となりますので、年間のキャッシュフローも50万円減ることになります。

元利均等方式の場合、返済のはじめの方は金利の返済分が多いので、なかなか元本が減っていかず元本が多いうちに金利が上昇してしまうと、金利上昇のダメージを大きく受けることになってしまいます。

元金均等方式によって元金をなるべく早く減らしておくと、金利変動のリスクを多少なりとも吸収することができます。



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