マンション投資における都心と郊外の違いと利回り

公開日:2015年8月17日

マンション投資では取得する物件の特徴によって投資の結果も大体決まるため、どのような物件を取得するかが非常に重要になります。

都心の物件を購入するか郊外の物件を購入するかでも大きく特徴がわかれ、マンション投資の取得方針を定める際には決めておくべき事項といえます。

そこで本記事ではマンション投資における都心と郊外の特徴の違いや利回りなどについて見ていきたいと思います。


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都心の物件と郊外の物件の特徴の違い

  • 物件価格の違い
  • 利回りの違い
  • 空室リスクの違い
  • 売却価格の違い

一般的に都心の物件の方が地方や郊外の物件よりも価格が高いため、購入資金が限られる人にとっては地方や郊外の物件の方がメリットが大きくなります。

物件価格が安いと同じ購入資金があった場合でも、地方であれば複数戸を所有できる可能性も高くなるので、それだけ空室リスクを分散することもできます。

物件価格が安いことで、同程度の家賃収入が得られると郊外の物件の方が都心の物件よりも利回りが高くなります。

郊外や地方の物件は後述する空室リスクを負っていますので、同程度の物件の価格が安くなり結果として利回りは高くなります。

不動産投資は投資効率を高めることが非常に重要になるので、投資家は少しでも利回りの高い物件を狙っています。都心の物件では利回りの上限がある程度限られますので、高利回りを求める投資家は地方や郊外の物件を狙うことになります。


地方物件の注意点は空室リスク

物件価格が安く利回りが高いなら地方の物件しか選択肢に入らないと考える人もいますが、注意したいのは空室リスクです。

一般的に地方の物件は空室率が都心の物件よりも高く、物件のエリアや設備によっては空室だらけというマンションもあります。

ご存知の通り、現在の日本は少子高齢化が進んでおり、中長期的には人口が減少傾向にあります。さらに不動産価格でもわかるように、都心に人が集中して地方からは人が出ていく二極化が進んでいます。

不動産価格は東京や京都などの一部の人気地域がバブル化して、他の地方では不動産価格の下落が続いています。

これは人口減少が続く中で、賃貸需要についても悪化することが間違いないと見られているからです。

いくら利回りが高いと言っても、空室が多く出ては想定の利回りを下回ることになり、資金計画は「絵に書いた餅」となってしまいます。

地方の物件を購入する場合は立地や条件の良い物件を取得するなど、空室率については細心の注意を払う必要があります。

地方から都心への人の流れが続くことから、物件価格も都心の物件よりも地方の物件の方が値下がり傾向が強いため、売却価格は地方の物件よりも都心の物件の方が有利になります。

マンション投資は収益不動産を売却することではじめて収益が確定することになりますし、投資期間は20年30年となることも普通ですので、地方の不動産価格の下落が今のペースで進むと長期的には大きな差がつくことになります。

地方への投資で高収益を狙うか、都心の物件で安定的に収益を狙うのかは各人のリスク許容度にもよりますが、特徴をよくよく理解して物件の取得方針を定める必要があるといえます。



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