自営業をしている人はローンの面で不利なのか

公開日:2015年8月13日

会社勤めではなく、自営業の人で不動産投資をしたいと考えている人も多いと思いますが、自営業の人の場合ローンが組めるのかどうか不安な人が多いと思います。

不動産投資においてローンを組んでレバレッジ効果を効かせることは事業を大きくするための重要なポイントですが、ローンが組めないとなると成長が遅くなりますし、取得する物件の選択肢も狭くなってしまいます。

本記事では自営業の人の不動産投資ローンの融資面での有利不利、また自営業の人が行うマンション投資について紹介したいと思います。


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金融機関から見た職業の分類と評価

自営業の人はローンの融資が下りづらいので、不動産投資をする上では会社員に比べて不利になることが多いです。

金融機関から見た時に、借主の属性は大きく「会社員」「自営業」「会社経営者」に分けることができます。

  • 会社員
  • 自営業
  • 会社経営者

自営業と会社経営者、会社員と会社経営者の違いはそれぞれ少し分かりづらいですが、会社経営者は給与所得および役員報酬が主な収入源となっている人です。

金融機関の中では、これらの職業の中では会社員を最も収入の安定性が高く評価することが多いです。

会社員は会社の規模や年収、勤続年数なども関係しますが、自営業と比べるとはるかに審査は通りやすいです。

  • 自営業の人は会社員の人と比べると審査に通りづらい

自営業の人は会社員の人と比べると、確実に審査が通りづらくなります。収入が同じくらいであればもちろん、年収が倍くらいあっても会社員の審査が通るものが自営業だと通らないということはよくあります。

金融機関の評価が低くなる理由は収入が安定しているという保証がないからです。

会社員の給料のもとは勤務先の会社が保証しており、普通に働いていればまず給料がもらえなくなることはありません。

一方で自営業の人の収入源は自分の事業ですので、事業が少し傾けば収入は大きく変わってしまう可能性があります。

また所得の審査の際には確定申告書類や納税証明書、決算書等で所得の状況をチェックされます。

  • 節税のため赤字申告をしていると融資審査ではマイナスになる

自営業の人は節税のため赤字申告している人も多いですが、赤字の場合はまず審査に落ちますので不動産投資のことを考えると戦略的に納税をするという視点も重要になります。

基本的に過去3年の所得を見られ、最低限黒字であること、収入が安定していること、右肩上がりに成長していることなどが評価のポイントとなります。

売上の内容が良かったり、収入が高位安定の形であれば金融機関によっては融資審査でOKとなるところもあります。

ただ基本的には厳しいので、自営業の人が融資を引いてこようと思ったら事業が安定していることや不動産投資の実績があること、購入予定の不動産の積算評価が高いことなど、銀行にプラス要素を積極的にアピールしていく必要があります。

なお、会社経営者は3期分の給与および役員報酬の推移と経営する会社の決算書や財務諸表を見て収入の安定性を審査されます。


自営業の人の不動産投資

  • 現金投資をする
  • 自己資金の割合を増やす
  • 意識的な納税をして金融機関の評価を高める

このようにローンの面では会社員よりも不利な自営業者ですので、マンション投資をする際には会社員とは違った戦略を取る必要があります。

まずローンを組んでもらえないならローンは諦めて現金で不動産投資をすることです。

現金で投資をするとレバレッジは効かないのでROIはどうしても落ちますが、ローンが組めないから不動産投資はもう諦めるという人以外は、現実を受け止めてできる範囲の不動産投資をしていくしかないでしょう。

また自己資金の割合を増やすことで融資を受けられることもあります。

自営業の人の場合、フルローンやオーバーローン、頭金の割合が10%くらいなどの条件は属性が相当良くないと厳しいですが、自己資金割合を半分くらいまで高めると融資をしてくれる金融機関もあります。

このあたりは銀行と相談をして担当者にどれくらいの割合までなら融資をしてもらえそうかをヒアリングする必要性がありますが、全額現金投資よりはレバレッジが効きますので、ローン投資をしたい人にとっては見逃せないポイントです。

なお、どうしてもローンでの投資にこだわりたいという人は少し期間をおいて、その間に意識的に納税をして金融機関の評価を高めたうえで融資の審査に臨むという考え方もあります。

上述した通り、自営業者の収入は確定申告などにおける決算書が黒字かどうかまたその収入金額が見られています。

節税のために赤字にすることも重要ですが、金融機関の信用を得るという意味では税務上もきっちり利益を出して納税をするというのも重要です。

納税も不動産投資で融資を受けるためのコストと考えて、意識的に納税をすることで金融機関の評価が高まり、将来的な融資獲得につながります。

もちろん、金融機関の評価を高めるという意味では本業の収入をしっかり伸ばしていって、収入が安定・成長しているという点を金融機関に認めてもらうことも重要になります。



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