相続税対策としてのマンション投資と注意点

公開日:2015年8月23日

マンション投資には相続対策としての効果もあると言われており、実際に相続を意識して投資用マンションを購入している人もいます。

まだまだ相続のことは考える必要がないという人でも、相続対策には時間がかかるものですので早め早めに対応をして損はありません。

ここではマンション投資の相続税対策となる意味と相続税を意識したマンション投資の方法を紹介したいと思います。


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マンション投資が相続税対策となるしくみ

相続税は相続対象となる財産の金額をもとに課税されていくことになりますが、現金で持っているよりも不動産で所有している方が計算上低く算出されることになるので、課税金額が少なくなり、その結果相続税の金額も少なくなります。

そのため、大量に現金を持っているのであれば、不動産を所有した方が相続税の金額は安くなることになりますので、マンション投資をすることで相続税対策をすることができます。

条件はありますが、不動産価格は時価の約3割程度で評価されますので、時価そのままで評価される有価証券や現金に比べて大きく有利になります。

仮に1億円分を現金で持っていた場合、法定相続人が2人の人の相続税は「1億円-基礎控除4,200万円」の5,800万円が課税対象額となります。

税率は所得税と同じく金額が大きいほど高くなりますので、5,800万円×30%-700万円=1,040万円となり、1,000万円を超える金額が課税されます。

一方で全額を不動産で持っていた場合、評価額は3,000万円となるとすると、「3,000万円-基礎控除4,200万円」でマイナスとなるので、相続税の課税対象外となります。

つまり、資産を全額現金や有価証券で持っている人と不動産で持っている人では相続税の金額に1,000万円もの金額の差が出ることになります。

実際の相続税の計算はもう少し複雑ですが、資産を不動産で持つことの効果はお分かりになると思います。


マンション投資を相続税対策とする際の注意点

マンション投資で相続税対策をする効果の大きさは上述した通りですが、実際に不動産を使って相続税対策をする場合にはいくつか注意点があります。

まずは分配の問題です。

通常、相続をする人は1人であることは少なく、妻と子供など複数人で分配をすることになります。そのため資産も分配をされることを前提に保有しておく必要があります。

1,000万円の資産を3人で分割すると言う時に、株や現金であれば分割して所有することもたやすいですが、不動産の単位は1つの物件だったり、複数物件があっても全く同じものはないので公平に分割することが難しくなっています。

さらに売却する場合も時間がかかりますので、資産を円滑に分割するという観点では現金や金融商品に劣ります。

相続でもめるのは遺産分割の協議ですし、これまで仲が良かった家族であってもトラブルになる可能性がありますし、目立ったトラブルはなくても不公平感や感情のしこりが残ってしまってはハッピーな相続であったとはいいがたいです。

そのため相続対策を考える上では相続税の金額だけでなく、分配のしやすさについても配慮しておく必要があるのですね。

相続税が減るからと安易に不動産を購入するのではなく、相続の目的は何なのかそのためにどのような資産配分をして相続の準備をするのかなど総合的な観点で検討をする必要があります。

また不動産価格や賃貸経営の健全性の問題もあります。

マンション投資の節税効果に関する記事でも紹介しましたが、節税効果というのはあくまでも副産物で、本来の目的であるマンション投資がきちんとワークしていないと本末転倒の結果になってしまいます。

所得税の節税効果よりも相続税の節税効果は大きいことが多いので、不動産投資全体が多少マイナスでも相続税の節約分で考えれば十分メリットがあるともいえますが、それでも物件を不当に高い価格で購入させられたり入居者集めに苦労する物件に手を出さないよう注意は必要です。

相続する人がマンション投資の素人だとさらにその後の物件の処理で損失を出してしまうことがありますので、投資である以上きちんと利益の出る物件に投資をして、安心して次の世代に資産を引き継いでいきましょう。



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