新築ワンルームマンションを購入してはいけないと言われる理由

公開日:2015年8月28日

マンション投資には様々な投資法がありますので、各投資法においてあの投資法はリスクが高いとか、高収益を狙うならあの投資法一択など、世の中には各投資法の推奨や批判がそれぞれあふれています。

そのためネットなどで情報収集していると混乱してしまう人もいるでしょうし、対面で不動産会社の営業マンのいうことを鵜呑みにして物件を購入してしまう人もいるかもしれません。

中でも「新築」「中古」は投資の特徴を大きく変え、不動産投資に関する情報を見ても意見が分かれている部分です。

特に新築ワンルームマンションは購入してはいけないと言われることの多い物件です。

マンション投資の投資法には良い悪いはあまりなく、それぞれ特徴がありますので、自分の状況やリスク許容度や目標利回りに合わせて最適な投資法を選んでいく必要があります。

そこで本記事では新築ワンルームマンションを購入してはいけないと言われる理由を見ていき、新築ワンルームマンション投資の特徴を見ていきたいと思います。


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新築ワンルームマンションを購入してはいけないと言われる理由

新築ワンルームマンションを購入してはいけないと言われる理由には以下の点があります。

  • 利回りが低い
  • 担保価値が低い
  • 空室リスクの影響が大きい
  • 不動産会社の営業が激しく多い

まずは利回りが低いことです。

新築物件は期待される家賃収入に対して物件価格が高いため、自然と利回りは低くなります。

都心では利回り5%程度の物件が多く、家賃収入で高利回りを目指す投資家にとってはかなり物足りない利益水準です。多少リスクを取ってでも利回り10%を狙いたい投資家にとっては手を出してはいけない物件となります。

表面利回りが低いので、ローンを使って投資しているとさらに利益が出づらくなり、金利の変動によっては損益がマイナスになるということもありえます。

そのためフルローンで新築ワンルームマンションに投資することはリターンの割にはリスクの大きな投資であるといえます。

ただし、新築物件は中古物件に比べて圧倒的に空室リスクが低いので、家賃収入の安定性はマンション投資の中でも随一といえます。

日本では同じ地域であれば新築から部屋が決まっていき、築年数が古いほど賃貸づけで不利になります。ある程度のエリア、立地の新築物件であればまず空室が出ることはありませんので、安心してマンション経営ができるメリットがあります。

一部の価格が高すぎる新築ワンルームマンションを除けば空室率が低い分、利回りの低い物件であると考えることができますので、一概に利回りが低いからだめということではありません。


担保価値が低く融資を受けづらい

また担保価値が低い点も投資をする上でマイナスと言われる理由の一つです。

一般的に区分所有の物件は土地の所有権も複雑で、金融機関の担保評価は低くなります。区分所有の場合は融資をしない金融機関も多くあります。

ローンでの投資に制約があると、現金比率を高めないとならず資金効率が著しく落ちますので、不動産事業を成長させたい人にはワンルームマンション投資は向きません。

またワンルームマンションは区分所有で1室を所有することになりますので、空室が出た場合には家賃収入がゼロになります。

1室空室が出ても家賃収入がゼロにはならない1棟ものへの投資と比べると、空室の影響が収益に与える影響が大きくリスクがあると言えます。

ただし、上述した通り新築マンションであれば空室となる可能性は低く、少し対策を取れば入居者は埋まりますので、そこまで神経質になる必要はありませんが、新築マンションが新築でいられるのは最初の居住者までで、次からは普通に中古物件となり空室リスクもぐっと高まります。

長期的に運営する視点では、空室が収益に与える影響が大きい点は理解して、対策を考えておく必要があります。


新築マンションは不動産会社の営業が激しい

最後に新築のワンルームマンションは不動産会社の営業が激しく、中には悪徳不動産会社もいるため、あまりリスクを説明せずに割高な物件をつかまされるリスクがあります。

ある意味これが新築ワンルームマンションに投資する上で最もやっかいと言えるでしょう。

新築ワンルームマンションは利幅が大きく、お客さんも多い不動産会社にとっては稼ぎやすい案件です。そのため各不動産会社では新築のマンション投資を勧めてきます。

多少割高であっても強引に営業してくる人も多いので、正常な判断がしづらく、高値づかみさせられてしまう投資家の人も多いです。

自分の気に入った条件の物件が出るまでじっくり待って投資したいという人にはかなりストレスとなるでしょう。

このような状況から投資初心者の人にとってはなかなか新築ワンルームマンション投資は難しい投資となることが多く、事実失敗している人も多いです。

一棟ものを買うよりは投資金額が少なくすみ、かつ空室リスクも低いので、不動産投資の入り口として向いているのですが、不動産会社には惑わされず良い物件を選ぶ必要があります。

一長一短といえますので、投資の特徴をよく理解して、安定的に利益を得たい人はチャレンジしてみると良いと思います。



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