中古ワンルームマンション投資に抵当権がつかないメリット

公開日:2015年8月30日
最終更新日: 2015年12月30日

一般的に中古ワンルームマンションは融資がつきづらいので、現金決済が多くなっています。

ローンを活用しないことで、当然物件には抵当権がつかないので、自由に物件を売却することができます。


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中古ワンルームマンション投資では抵当権がつかない

中古ワンルームマンションは物件価格が安いことが特徴で、そのおかげで不動産投資家にとっては入口のハードルが低くなっています。

しかし物件価格が安いと、ローンを組もうとすると借入金額も少なくなりますので、金融機関からは嫌がられることになり、中古ワンルーム物件が現金決済が多い要因となります。

金融機関にとっては10億円のローンを組んでも1,000万円のローンを組む場合でも審査をして融資を実行するという手間はほとんど変わりません。

銀行にとっての収益は借入金額の額に比例しますので、借入金額の少ないワンルームマンションは割の良くない仕事になり、多くの金融機関には嫌われます。

そのため中古ワンルームマンションではほとんど借入がつくことがなく、抵当権もつきません。


抵当権があることになる制約やデメリット

抵当権は借入をしている時に、借入金の返済が滞った時に債権者が優先的に債務の弁済を優先的に受けることができる権利のことです。

金融機関から借入をして不動産を購入する場合、もれなく対象となる不動産に抵当権を設定し、万が一の時でも金融機関は借入金を返済できるようにしています。

「担保に入れる」「物件を押さえる」も同じ意味で、不動産投資をしている人には耳なじみのある言葉だと思います。

抵当権が設定されても、ローンの返済がされているうちは不動産の所有権は債務者にあり、使用収益することもできますが、返済が滞った際には物件を競売にかけるなど現金化して借金の返済に充てられます。

抵当権はローンが完済されるまで物件に設定されることになり、ローンの残債があるうちに物件を売却したい場合には債権者である金融機関に相談なく債務者が価格を決めて売却することは難しくなります。

基本的には売却金額でローン残債を返済することになりますので、あまりに安い価格では売却することは金融機関が認めず売却できないこともあります。

物件に抵当権を設定していないと、所有者の一存で売却価格を決めることができるので、スピーディで機動的な売却が可能になります。

不動産の売却価格は、ローンを完済できるかどうかではなく、その時の市況に合わせて決定する必要があります。また一度売値を決めても買い手の反応などを見て機動的に価格を変更する必要があります。

機動的な価格変更ができないと売り時を逃して、売れ残ってしまうリスクもあります。

そのため物件の機動的売却を考えると、抵当権はついていないに越したことはありません。

もちろんローンを組むことでレバレッジを効かせた投資が可能になるメリットは大きいですが、現金投資が中心となる中古ワンルームマンション投資でも機動的に売却できるというメリットがあります。

新築よりも利回りが高く、物件価格も安いため投資しやすいと言え、投資初心者が最初に取得する物件としても向いている物件といえます。



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