少子高齢化による人口減少と賃貸需要への影響

公開日:2015年8月18日

日本では少子高齢化による人口減少が続いています。

人口が減少すると当然家に住む人も少なくなってきますので、単純に賃貸需要は減少するように思えます。

しかしながら賃貸需要は持ち家比率や世帯数などによっても変わってきますので、今後の日本の変化によって長期的な目線で見ると賃貸需要はどのように変わっていくのか見ていきたいと思います。


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日本の人口推移と今後の人口推計

まずは人口の推移と今後の人口の推計を見ていきます。

日本の人口は2005年をピークに減少傾向へと変わっており、少子高齢化が進んでいるため今後の人口増加も見込めず、ボリュームゾーンである団塊の世代の人の死亡が多くなる頃になると、この傾向はさらに顕著になっていきます。

日本の人口は2030年には約1億1,600万人、2050年には1億人を割り約9,700万人になると言われています。

■日本の人口推移と将来予測
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出典:高齢社会白書

総人口と反比例するように65歳以上の高齢者割合は増加しており、2025年には3割が高齢者という状況になります。

今の感覚では65歳以上というと定年退職して自由気ままに暮らしているというイメージですが、社会の3割もの人が働かずにいるというのは考えづらいので、個人的な予想では65歳以上でも働き続けたり現役世代の人と同じような経済活動をする社会になると予想しています。

今も定年後も働いている人は多いですが、今後さらにその傾向が強くなりそうです。

日本の人口減少については様々なニュースで報じられているので、今更感はありますが、確かに少子高齢化が進んで人口の減少傾向が続いているようです。


日本の世帯数と賃貸需要

人口以上に賃貸需要に影響を与えるのが世帯数です。

世帯数の分だけ家が必要ということになりますし、人口が減少していても世帯数が変わらなければ、賃貸需要にはそこまで影響がないと考えることもできます。

総務省が公表している白書によると、日本の世帯数は以下図1のように推移すると予想されています。

■日本の世帯数推移と推計
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出典:国立社会保障・人口問題研究所

世帯数は人口の減少より減少傾向に入るタイミングが遅く、予想では2019年から世帯数の減少が始まると予想されています。

世帯の人員数も減少傾向にあり1990年には1世帯平均3人だったのが、2030年には約2.2人となるといわれています。

世帯数から見ると、2010年ころまでがピークでその後は世帯数が減少していくので賃貸需要もしぼんでいくことが予想されます。

さらに世帯人員もあわせて減少していきますので、ワンルーム物件はともかくファミリー物件はその影響をもろに受けることになります。

単身者やDINKSが増え、さらに子供が独立後の夫婦が賃貸物件にすむということも考えられますので、1人用2人用の物件についてはファミリー物件よりも相対的な需要は高まるでしょう。

1LDKやコンパクトな2LDKなどの物件はある程度の期間賃貸需要が見込まれます。

このように今後の日本の人口は減少傾向にあり、家族の形の変化に合わせて必要となる物件の形態も変わってきます。

不動産投資は20年30年と物件を所有して賃貸経営することも多いので、長期的な目線を持って賃貸需要を自分なりに予想してそれにあった物件の取得および賃貸経営をしていく必要があります。

今後賃貸経営をする上では、「人口・世帯数の減少」「世帯人員の減少」は重要なキーワードですべての大家さんが意識していかないといけないポイントとなります。



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