マンション投資における分譲マンションと投資用物件の違いと利回り

公開日:2015年8月17日

マンションには一般的な分譲マンションと投資家向けに建設された投資用マンションがあります。

一般的には分譲マンションの方がハイグレードな構造、設備となっていることが多いですが、投資として見た時には分譲マンションと投資用物件とそれぞれどのような特徴があり、どちらが良いのでしょうか。


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分譲マンションと投資用物件の特徴の違い

  • 設備、グレードの違い
  • 入居者の違い

分譲マンションは一般的な投資用物件よりも構造がしっかりしていて設備も通常の賃貸物件にはないものも多いので、高めの家賃設定をしても借り手がつくこともあり、収益性が高いと言えます。

投資全体の収益性としては購入価格とのバランスにより決まるため購入価格は慎重に検討する必要がありますが、家賃収入の面では同程度の間取りの物件と比較すると高い家賃設定が可能です。

一般的に分譲物件=高品質という認識も広まっていますので、賃貸での人気が高く、分譲物件を探して賃貸をしている人もいます。

ハイグレードな賃貸物件を探している人をターゲットとすることができ、高家賃で優良な属性の入居者が入ってくれるというメリットがあります。

これは投資用物件にはない分譲物件特有のメリットです。


分譲物件はオーナー居住者と賃貸居住者が混在する点がデメリット

  • 分譲マンションを賃貸に出す場合、他の所有者との隣人トラブルに注意する

ただし分譲物件では入居者の違いに注意する必要があります。

分譲マンションには所有者がそのまま居住しているケースと、取得した物件を賃貸に出しているケースがあります。

そのためマンションの居住者もオーナー自身が住んでいる場合と物件を借りている人が混在して生活することになります。

あくまで一般論ですが、分譲マンションを所有して住んでいる人は長く住み、マンション内のコミュニティを大事にする人が多いです。

一方で賃貸して居住している人はマンションの資産価値などは関係ないですし、所有して居住している人と比べるとマナーの悪い人も多いです。

そのような志向の違いから隣人トラブルに発展するケースもあります。

最悪の場合、マンションの管理組合規定で賃貸を禁止するという決議がされるマンションもあり、そうなると家賃収入を得ることはできなくなり、実需の買い手に売却するしかなくなりますので投資家としては非常に追い込まれることになります。

そのため、入居者のトラブル予防は賃貸に出す上で十分に注意し、入居希望者にはマンション内のルールを守ることを徹底してもらう必要があります。

またマナーの良い上質な入居者の人に入居してもらえれば、周りの意識の高い居住者ともうまくやれますし、むしろマナーの良い隣人は喜ばれます。

入居者の審査を厳しくすることで、良質な入居者を確保してトラブルを予防するという視点も、分譲マンションでマンション経営をする場合は必要になります。

このように分譲マンションを賃貸に出す場合、特有の特徴がありますので、特徴を理解した上でリスクを最小限とする運営をしていくために工夫をする必要があります。

投資として見た時には購入価格が大きく関係しますので、一概にどちらが良いかはいえませんが分譲マンションは割高な売却価格となっていることが多いので、きちんと価格交渉をして希望価格で取得できるようにしましょう。



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