全額自己資金とローンを活用するのはどちらがお得なのか

公開日:2015年8月12日

マンション投資はローンを活用して投資をすることが多いですが、借金を嫌う人が多い日本ではローンに抵抗がある人も多いので現金で投資したい人もいます。

そのため、現金で投資すべきかローンで投資すべきか悩む人も多いですが、現金で投資する場合とローンを活用する場合ではどちらがお得なのでしょうか。


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全額自己資金とローンを活用するのはどちらがお得なのか

結論から言うと、全額現金投資とローンを活用したマンション投資ではとっているリスクが異なり、まったく別物の投資になりますので、一概にどちらが得ということは言えません。

しかし収益性の面だけを見れば、確実にローンを活用した投資の方がROIは高くなります。

仮に1億円の物件を全額自己資金で購入する場合と自己資金2,000万円、ローン8,000万円を組んで投資した場合と比較してみたいと思います。

家賃収入が800万円だとすると、全額自己資金で購入した人の利回りは8%となります。(実際には諸経費を含めて実質利回りを計算しますが今回は割愛します。)

一方、金利が3%とするとローンで購入した人の収入は800万円-240万円=560万円となり、自己資金2,000万円に対する利回りは28%となります。

諸経費を計算に入れていませんので、実際の収支とは異なりますが、概算でも現金投資とローンを活用した投資ではとても大きな差が出ます。

このように借入を活用して少ない金額で大きな利益をあげられる効果のことを「レバレッジ効果」といいます。

もし同じ1億円を持っていたとしたらローンを活用すれば手元に8,000万円が残ることになりますので、別の物件を買ったり金融商品で運用することで資金の効率性を高めることができます。


物件の選択範囲が広がる

また、そもそも1億円の自己資金を準備できる人は相当に限られ、多くの人が上記の投資のスタートラインにも立てません。

物件価格が高い不動産投資において、全額自己資金による現金投資では投資対象となる物件は限られます。

RC造の一棟マンションでは億を超える物件も多いので、現金投資派はこれらの物件は投資対象にならず中古の一棟アパートや区分所有の物件が投資対象となります。

さらに地域も都心では手が出ませんので地方の物件となります。

中古の一棟アパートであれば高い利回りも出ますが、マンションにこだわると区分所有という選択肢しかなくなり利回りの低い物件にしか投資できなくなってしまいます。

このように投資対象が狭まり、条件を絞っていくと利回りの低い物件しか残らないということになります。

ローンを組むことによりリスクが増すのは事実ですが、空室リスクなどはある程度コントロールできますし、会社員の人であれば最悪自分の収入から補てんすることができるのでローンを組んだことですべてを失うようなことはありません。

そのため多くの人がローンを組んで投資を行い、投資効率を高めるとともに投資対象の物件の選択肢を広げています。



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