借入を活用して得をすることを理解する

公開日:2015年8月12日

不動産投資はローンを組んでレバレッジを効かせて投資をするのが一般的です。

物件価格が高く自己資金だけでは手が出ない物件が多いということもありますが、ローンでレバレッジを効かせることで投資効率を高めることができ、手堅い賃貸経営と相性が良いからです。

ローンはイコール借金ですので、金利を支払う必要があり、借金を悪と考えることが多い日本では少し敬遠してしまう人もいるかもしれません。

しかし借金には「良い借金」と「悪い借金」があり、借金を活用して得することができるということも覚えておくと不動産投資の幅がぐっと広がります。


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借入を活用して得をする

  • 良い借金:新たにお金を生む資産を取得するための借金
  • 悪い借金:お金を生まないもののための借金

良い借金とは新たにお金を生む資産を取得するための借金です。

逆に悪い借金とはお金を生まないものへの出費のための借金です。

良い借金をすることでお金がお金を生むしくみを構築することができ、借金をしてお金を増やすことができます。ローンの返済は資産が生んだ収益から支払うことで返済負担もほとんどありません。

不動産投資でも家賃収入からローンの元本および利子の返済をしていくことになりますので、毎月の家賃収入がローンの返済金額を上回っていれば良い借金であることの目安となります。

現在の日本は超低金利で、世界の国から見ても日本以上に低コストで資金調達ができる国はありません。

低金利の時にはお金を預金として預けていてもほとんど増えることはなく、ある程度リスクをとって運用をするなどお金を増やすのに預金以外の選択をする必要があります。

有利にローンを組むことができる日本では収益が調達コストを上回るためのハードルが低くなりますので、良い借入となることが多いです。

期間20年以上で金利が3%程度で借入ができるのであれば、仮に10%の利回りで運用ができれば借入金額の7%が自分の利益になります。

自己資金の10倍程度の借入をしていたらROIは70%となり、現金投資ではありえない資本効率で事業を成長させることができます。

もちろん空室が出た時のリスクも大きくなることになりますが、空室リスクはリフォームでバリューアップをしたり家賃を下げることで提言することができますし、複数の部屋を持つことで収益全体に対する1部屋の空室リスクのインパクトを下げることができます。

つまりある程度リスクはコントロールすることができます。

最初のうちは現金投資で手堅くいくというのも良いですが、成長のためには借入を使ってレバレッジを効かせるのは必須ともいえます。

ローンを活用した投資がどれだけ有効なのか、またローンを組むために金融機関の審査をどうやって突破するかなどのローン投資における基本的なポイントは理解しておいた方が良いでしょう。



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