個人で持てるマンション数の制限と税金面、融資面での限界

公開日:2015年8月10日

マンション投資を始める際に、個人で所有するマンション数に制限はあるのか気になる人もいるようです。

結論から言うと、法律などによる個人のマンションの所有制限はありませんので、個人でいくらでもマンションを所有することができます。


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個人が所有できるマンション数の制限

  • ローンの限界
  • 税金面での限界

法律による制限はありませんが、個人でマンションを持つ限界もあります。

まずはローンの限界です。マンション投資を会社員がローンを組んで行う場合、金融機関は物件も評価しますが借主本人についても評価をして融資審査することになります。

会社員だと信用があり収入も安定するので、自営業の人よりも融資が有利になります。

属性審査をする理由は、不動産投資がうまくいかなかった時に本業の収入で借入金の返済をすることができるかどうかを見ています。

そのため年収によって大体借りられる金額が見えてきます。

物件や金融機関によっても異なりますが、年収800万円くらいの人であれば1億円弱のローンを組んでもらうことができます。

住宅ローンの場合は年収の5倍くらいの金額がローン金額の目安と言われていますが、不動産投資用のローンの場合は大体年収の10倍くらいまでは組めます。

中にはスルガ銀行のように年収の20倍のローンが組めると言われる金融機関もあります。

この辺りは金融機関の状況や物件によっても異なりますので、10倍を目安としつつ銀行の担当者にヒアリングをしてあたりをつけます。

現金で購入できればローンを組んで購入できる物件の限界は考える必要はありませんが、ローンを組む場合は年収によって投資できる金額の上限が決まります。

また収入が増えてくると、税金対策で収益不動産を個人で持たずに法人で所有するメリットが大きくなります。

マンション経営によって得られる所得は不動産所得となり、給与所得などと合算されて総合課税されます。所得税は累進課税制度となっているため所得が多い部分には高い税率が課せられます。

所得税と住民税の合計税率は最高で55%となりますので、所得の大部分が税金として消えていくことになります。

税率が高くなるのはあくまで所得が多い部分だけですので、これまでの給与所得分の税率が高くなるわけではありませんが、給与所得が高い人ほど不動産所得にかかる税率は高くなってしまいます。

法人税の実行税率は約22%から38%ですので、所得税の水準によっては法人税の方が税率は低くなり、大体年収800万円以上の人であれば法人化を検討した方が良いといえます。

中古不動産を使って不動産所得を赤字にして所得税を節税する投資手法もありますので、すべての人に当てはまることではありませんが、ある程度不動産所得を得るようになったら法人化は検討した方が良いです。

家賃収入が増えてくると、税金面で個人より法人で不動産を所有した方が良くなるので、「個人」が持つ不動産の数には限界があると言えるでしょう。

このように個人で所有するマンション数には法律的な制限はありませんが、ローン面や税金面で色々と限界があります。

規模を拡大する上では法人化を視野に入れる必要があります。



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