住宅ローンと不動産投資ローンの金利の違い

公開日:2015年8月13日

不動産投資でローンを組もうと考えている人の中には、まれに住宅ローンと同じ金利でローンを借りることができ、その金利で資金計画を考えている人がいます。

同じ不動産を購入するためのローンではありますが、不動産投資ローン(アパートローン)と住宅ローンはまったく別物の商品となり、金利も異なります。


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住宅ローンと不動産投資ローンの金利の違い

住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低くなっています。

金融機関や借主、金利の種類などもろもろの条件によって金利水準は異なりますが、住宅ローンでは1%台後半から4%程度の金利が多いのに対して、不動産投資ローンでは3%から7%くらいの金利が多くなっています。

不動産投資ローンの方が全体的に金利が高く、金利のばらつきも大きいことがわかります。


住宅ローンと不動産投資ローンの商品性の違い

  • 使用目的の違い
  • 返済財源の違い

住宅ローンは自宅取得用のローンで不動産投資ローンは投資用不動産を取得するためのローンです。

住宅ローンは借主の給料などから返済がされますが、不動産投資ローンは収益不動産の家賃収入等からの返済が基本となります。

銀行の金利は返済されないかもしれないリスクや市場環境をもとに決まりますので、空室などの可能性がある賃貸経営では事業リスクがあり、一般的には不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高くなっています。

ともに抵当権を対象の物件に設定しますので、返済が滞れば物件の所有権は金融機関に移ることになります。

自宅用の物件は失うと住むところがなくなりますので、住宅ローンの返済率は不動産投資ローンよりも高く、金融機関から見るとリスクが低くなり金利も低く設定されているのですね。

また、審査についても上述した理由からなのか住宅ローンの方が審査基準がゆるくなっており、不動産投資ローンの審査は厳しくなっています。

審査の基本的な考え方は返済能力があるかを見るものなので傾向は同じで、会社員の人で大企業や公務員の人ほど審査に通りやすく、自営業の人など収入が不安定な人は審査通過は難しくなっています。

不動産投資ローンでは家賃収入から返済をしていくことになりますので、きちんと家賃が入ってくるのか賃貸経営の収益性も厳しく見られます。

事業の採算性はもちろん家賃収入と必要経費、返済金額をもとにした資金計画を作成する必要があります。

また返済財源が借主自身の収入による住宅ローンでは、会社員の人の場合、定年退職後は返済能力がないと見られますので、ローンの返済期間は65歳までとなることが多いです。

それ以降を返済期間とする場合、収入源があると金融機関に認めてもらう必要があります。

このように住宅ローンと不動産投資ローンは商品性の違いから、金利をはじめ審査条件など様々な違いがあります。

不動産投資ローンを受けたい人はその点をよくよく理解し、事業の採算性や物件の積算評価などを意識して有利な条件を引き出す必要があると言えるでしょう。



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