中古マンション投資の出口戦略と物件価格が下落しにくい物件

公開日:2015年8月28日

マンション投資では家賃収入のほかに売却金額も収入となりますので、いつ売るか、いくらで売るかという出口戦略は非常に重要になります。

資金計画を立てる上では行き当たりばったりの売却ではいけませんので、物件の購入時にある程度出口戦略についても想定しておく必要があります。

中古マンション投資においても同様ですので、本記事では中古マンション投資における出口戦略の考え方について紹介したいと思います。


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中古マンション投資の出口戦略の考え方

  • 時間の経過による物件の価格下落率の低い物件を選択する

中古マンション投資の出口戦略の考え方として購入時から価格の下落率が低い物件に投資をすることが非常に重要になります。

物件価格の下落率を決める要素で重要なのは地域と築年数です。

地域で見るとやはり都心の物件が有利で値崩れしづらいといえます。

日本全体で見ても人口は減少傾向にあり、中長期的に見ると賃貸需要は減退していくものと考えられます。その中で日本では二極化の傾向が進んでおり、東京などの都心に人が集まり地方では人が減っています。

そのため東京の賃貸需要は底堅く、数年単位で見るとむしろ上昇することが考えられますが、地方では賃貸需要の減少が進み、10年後20年後の価格下落幅は東京を大きく上回ることになるでしょう。

今でさえ東京のマンションは築10年経過した時に30%程度値下がりするのに対して、地方では5割以上値下がりしてしまう物件も多くあります。

今後さらにその傾向が強まると考えると、地方の物件には手が出しづらくなります。

また東京やその近郊、大阪、名古屋などの大都市圏内では、中古マンションを自宅用で購入しようという人が多くいます。

実需目的でマンションを購入する人は利回りを考慮して購入するわけではありませんので、投資用の人よりも高い値段で購入することも多く、そのような人たちが多くいる地域では物件価格が大きく値崩れすることは少なくなります。

実需の需要が多くある地域を狙って投資するというのも出口戦略を考慮すると有効な戦略であるといえます。


築年数も戦略的に選択する

  • 築20年以降は物件の価格下落が緩やかになる
  • 家賃収入は新築から緩やかに安定して下落する

売却金額を考えるとどれくらいの築年数の物件に投資するかも重要になります。

一般的にマンションは新築から築10年までは急激に価格が落ち、その後築20年程度まで価格が下落して、築20年以降は下落幅が緩やかになります。

そのため築浅の物件に投資をすると購入価格に対する売却価格が安くなりがちで、築20年前後の物件に投資をすると物件価格の下落は少なくすみます。

売却価格のことを考えると築20年以降の物件が有利になるということですね。

一方で家賃収入は築年数の経過とともに緩やかに下落していきますので、築年数が浅い物件ほど利回りは低くなります。

築年数が経過すると空室リスクは増しますので、その点は注意が必要ですが、家賃収入、売却価格の合計収益を考えても築浅の物件よりはある程度築年数が経過した物件の方が有利になります。

なお、築年数による物件価格の下落を考えると、区分所有のマンション投資よりも1棟もののアパートやマンションの方が有利になります。

建物の価格は築年数とともに下落していきますが、土地は何年経過しても経年劣化がなく、本質的な価値は変わりませんので物件価格に土地の値段が多く含まれる一棟もののアパートやマンションは価格の下落率が低くなります。

区分所有のマンション投資は土地ではなく建物に投資をすることになりますので、経年による価格下落の影響を受け物件全体の価格が大きく下がります。

売却価格が不利な場合も多いので、どうしても区分所有にこだわるという人でなければ一棟ものの投資も選択肢として比較検討しておくことをおすすめします。



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