中古マンション投資の入り口の考え方と注意点

公開日:2015年8月28日

新築のマンション投資は利回りが低くなるため、中古物件を中心に投資している投資家の人は多いですし、成功されている人も多いです。

新築マンション投資では入口、つまり物件購入が重要と言われています。中古マンションは売主が個人の場合も多く、価格交渉も含めていくらで購入するか重要になります。

また中古マンションの中でもどのような物件を狙うかで投資の特徴や成果は大きく変わってきますので、ここでは中古マンション投資の入り口の考え方について見ていきたいと思います。


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中古マンション投資の入り口の考え方

中古マンションの入口戦略で何よりも重要になるのは物件の特徴です。

中でも避けたいのは築浅の中古物件です。

築浅のマンションの方が入居率は高く空室リスクが低いように思えますが、築浅の物件でも10年後には普通の中古マンションになってしまい結局空室リスクは増すことになります。

リフォームによるバリューアップをしたり、マイソクで物件の魅力が伝わるようにしたり、不動産会社にこまめに賃貸づけのお願いをするなど空室率を下げるために工夫することはいくつもあります。

それらを実施すれば中古マンションでも空室リスクはある程度低減することができます。

築浅の物件のデメリットとして考えられるのは物件価格の下落です。

マンションは築年数が経過するほど価格は落ちていきます。

都心のマンションであっても新築から築10年が経過するまでの10年間で新築時から3割ほど値下がりし、その後築20年を超えたあたりから下落幅は緩やかになっていきます。

そのため築浅の物件は購入後の価格下落が大きく、投資終了後に売却を検討するころには大きく値が落ちているような状況になります。

不動産投資は投資期間中の家賃収入と売却金額の合計が収入となりますので、売却価格が下落すると賃貸経営全体の収益性は大きく低下することになります。

そのため少しでも物件価格が落ちづらい物件を選択することが重要になり、価格下落幅が大きい築浅の物件は売却価格の面で不利になります。

都心はまだましな方ですが、人口減少が進む地方では築年数によるマンション価格の下落はさらに大きく、築10年で新築時の半額の価格となってしまう地域もあります。

このようなケースでは新築時の価格が高すぎるのが根本的な原因なのですが、新築で購入したオーナーが転売する際も割高な価格設定をせざるを得ずに築浅の物件でも価格は高くなり、その後の価格下落を招きます。

中古マンションの売却益を考慮するなら、築年数による価格下落が落ち着く築20年前後の物件がベストです。これくらいの築年数であれば工夫次第で空室をほとんど出さずに経営をすることができますし、売却価格も安定します。

築年数による売却価格の下落幅は、地域ごとにある程度決まっており、あえて不利な条件である購入から売却までの間に大きく値が下がる物件を購入することはありません。

中古物件で高利回りを目指すのであれば、家賃収入による表面利回りだけでなく、売却価格も含めた投資全体の利益を見て収益性を判断する必要があります。



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