中古マンションの探し方、評価基準と物件の比較方法

公開日:2015年8月24日

新築マンションにはいわゆる新築プレミアムが乗っているので割高な物件が多く、不動産投資家は中古物件に投資をする人が多いです。

中古マンションの場合どのように物件を探せば良いのか考え方と注意点を見ていきましょう。


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中古マンションの探し方

中古マンションを探す際には、妥当な価格の物件を選び割高な物件に手を出さないことが重要です。

妥当な価格の物件がわかれば、その中から自分のリスク許容度にあった特徴の物件を選べばよいですし、割安な物件が出てくるのを待つという選択肢もあります。

中古マンションには同じ物件は2つとなく、その価格が妥当なのかを判断するのは初心者にはなかなか難しいです。

まずは中古マンションの価格がどのように決まっているかを考える必要があります。

最終的な物件の価格は需要と供給のバランスによって決まりますが、基本的に原価法、取引事例比較法、収益還元法などの方法によって物件の価格は決まります。

これらの方法で算出した価格をもとに売り手は最初の値付けの参考にしたり、買い手は購入するかどうかの判断材料としています。

  • 原価法:不動産の再調達に必要な費用から価格を算出
  • 取引事例比較法:似た条件の物件の取引事例から価格を算出
  • 収益還元法:物件の収益力から価格を算出

原価法は不動産を再調達するのにいくらかかるかに着目した評価方法で、取引事例比較法は同じような条件の物件がいくらで取引されているか、収益還元法は物件の収益力をもとに期待利回りを達成できる価格を物件価格を算出する評価方法です。


物件を比較するのに便利な坪単価

上記の方法で一つの物件の適正な価格がいくらかを算出することができますが、複数の物件を見ている時にどちらがお買い得なのかを判断するにはどうしたら良いでしょうか。

物件の広さは様々で、広さが異なる物件の価格をそのまま比較するのは難しいので、マンション価格は坪単価によって比較されます。

坪単価とは物件の価格を1坪当たりの単価に直したもので、「物件価格÷面積(平米)÷0.3025」で算出します。

  • 坪単価=物件価格÷面積(平米)÷0.3025

1坪の面積は3.31m2ですので、3.31m2あたりの物件価格を算出するのですね。

この坪単価を使って多くの物件を比較して物件の割安、割高を判断することになります。

単純に坪単価だけを見ても物件がお得かどうかはわかりません。窓の向きや階数などによって物件の価格は変わるからです。

物件を見る際には、まず坪単価を算出してさらにマンションの価格に影響を与える要素を加味して物件の割安、割高を判断します。

■マンションの価格に影響を与える要素

  • 築年数
  • 最寄り駅
  • 立地
  • 階数
  • 方角

例えば築年数であれば、築10年経過した物件であれば10%減、25年経過した物件であれば約40%減額して評価します。また方角であれば南向きであれば10%増額、北向きであれば10%減額などです。

この評価の割合は不動産会社によって異なりますが、傾向としてはおおむね同じなので、自分の付き合いのある不動産会社にどれくらいの評価をすれば良いかヒアリングするとその会社の評価基準は大体わかり参考になります。

不動産投資家であれば自分なりの評価基準を持っていたいですね。

このようにして物件の条件をあわせて坪単価を比較することで物件を比較検討することができますし、坪単価が割安か割高かも判断できます。

多くの物件を見ることで相場観を養うことができますので、最初のうちは多くの物件を見て坪単価を比較することです。

比較する中で割高、割安な物件があったら不動産会社になぜこの価格となっているのかをヒアリングしていくと、自分の中に多くの評価っ基準を持つことができ、より詳細な物件の評価をすることができるようになります。



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