不動産の相続財産の評価減と小規模宅地等の特例

公開日:2015年8月23日

相続税の計算時に不動産は時価の約3割程度で評価されるため、算出される相続税が低くなり、相続税対策の効果がある点を紹介しました。

具体的にどれくらいの評価減がされて、どのような条件があるのか見ていきたいと思います。


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不動産の相続財産の評価減

まず注意したいのは、不動産の評価額が減少するのはあくまで税務上の計算の上のことで、実際の資産価値には何の影響も及ぼさない点です。

マンションの取引価格は、当然実勢価格や収益還元法など物件の収益力に応じて変わりますので、売却にあたっては本来の資産価値に応じた金額で売却をすることができます。

相続税の計算時に不動産価格の評価減があると聞くと、売却に不利になるのではないかと不安になる人がいますが、売却にはまったく影響がない点は理解しておいた方が良いでしょう。

現金や有価証券を相続した場合、時価評価で100%の金額が相続対象財産として課税対象となります。

一方で不動産を相続した場合は、土地と建物の評価額を算出した後に合算することになるのですが、土地と建物では評価の方法が異なります。

まず土地は路線価が定められている地域かどうかで路線価方式と倍率方式のいずれかの方法がとられます。

路線価方式とはその土地の路線価をもとに評価をして、倍率方式の場合はその土地の固定資産税評価額に対して土地ごとに定められた一定の倍率をかけた金額をもとに評価をします。

路線価は平方メートル単位の価格ですので、土地の面積をかけて土地の形状の特徴によって補正率をかけて算出します。

補正率がかけられる土地の特徴には主に以下のものがあります。

  • セットバックが必要な土地
  • 間口が狭小な土地
  • 奥行きが長大な土地
  • 宅地が不整形の土地
  • 私道に隣接する土地
  • 騒音、日照阻害、臭気など利用価値が著しく低下している土地

かけられる補正率の詳細は国税庁のWEBサイトで確認することができます。

一般的に路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は公示価格の約7割と言われていますので、相場程度の価格で取得した土地であれば2割から3割引きの評価減がされることになります。

次に建物は固定資産税評価額の金額が評価額として使用されます。

固定資産税評価額は建築費の50%から70%程度の金額となることが一般的といわれていますので、1から建築をして建物を取得した場合、土地以上の3割から5割の金額が評価減されます。


小規模宅地等の特例で80%の評価減を受ける

以上が相続税の不動産価格評価の基本ですが、相続する不動産が自宅用、事業用に使用していて、かつ一定の要件を満たす場合には「小規模宅地等の特例」という特例を受けることができ、これにより相続税評価額が80%減額されます。

上述した不動産の評価額はすでに公示価格よりも2割から5割程度減額されているわけですが、そこからさらに8割の減額がされるので、小規模宅地等の特例を活用することで相続資産を大幅に圧縮することができます。

2015年の相続増税においても、小規模宅地等の特例は対象となる物件の面積が240平米から330平米に拡大されるなど優遇されており、国もこの小規模宅地等の特例を活用してほしいと考えています。

効果が大きく不動産で相続をする際には必須の特例といえますので、ぜひ活用していきたいですね。

小規模宅地等の特例を受けるには相続人が配偶者または親族である必要があるなど一定の要件があります。別の記事で特例の要件や効果を紹介していますので、ぜひそちらもご覧ください。



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