マンション経営の特徴と手間がかからない不労所得というメリット

公開日:2015年8月7日

不労所得の代名詞である不動産投資の中でも、最も行っている人が多いのがマンション投資、マンション経営でしょう。

土地持ちの人を除くと、一般的なサラリーマンが投資できる現実的な投資対象といえますし、ローンを組むことで少ない資金で始められることも魅力です。

マンション投資は不動産投資の入り口といえますので、ここではマンション経営とはどのようなものなのか特徴やメリットを見ていきましょう。


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マンション経営とは

  • マンションを貸し出して家賃収入を得るビジネス
  • 入居者が入れば安定した家賃収入が入る

そもそもマンション経営とは、マンションの一室または一棟を購入して所有し、入居希望者に貸し出すことで家賃収入を得るビジネスです。

不動産投資には住居用の物件と事業用の物件がありますが、マンション投資では住居用の物件となるのが一般的で、さらに住居用の物件の中でも一軒家やアパートではなくマンションに投資をするものです。

株式取引などの場合、株価が増減することで生まれる価格差を狙って投資することになりますが、マンション投資の場合はマンション自体の売買損益もあるものの、多くの収益は家賃収入から得ることになりますので、入居者が入れば毎月安定的な収入を得ることができます。

投資の世界ではこのような売買損益をキャピタルゲイン、資産から生まれる定期的な収入をインカムゲインといいますが、マンション経営はこのインカムゲインを狙った投資手法であるといえます。

不動産投資を勧誘する人の中には、株は目減りするかもしれないのでリスクがあり、不動産投資は安定した家賃収入があるのでリスクが低いなどとうたっているところもありますが、不動産投資には様々なリスクがありますし、収益性やリスクにおいて株などの金融商品とは別の特徴を持っています。

一概にどちらが良いということではありませんので、特徴を理解してどちらかを選択するか、場合によっては両方に投資をするというのが賢明な判断です。

不動産投資のメリットだけを前面に押し出して勧誘をしてくる人や会社は、必要な情報を提供しない不誠実な対応といえますので、むしろ注意をする必要があると考えた方が良いでしょう。


マンション経営の特徴

  • 手間をかけずにできる
  • ローンを組むことで少額から投資が可能
  • 節税効果がある
  • 生命保険代わりになる

マンション経営の最大の特徴は大きな手間をかけることなく運営することができるので、本業が忙しいサラリーマンの人でも行うことができる点です。

入居者が入ったら後は毎月家賃が振り込まれるのを待つだけですので、何もすることがなく、また管理業務についても不動産管理会社に委託することができるので、ほぼ手間をかけずに運営をすることができます。

中にはセルフリフォームをしたり、自分で物件の管理をする人もおり、それもマンション経営の一つの醍醐味ではありますが、手間をかけないという選択肢があるというのは大きなメリットといえるでしょう。

またマンションというと高額なもので手持ちの資金では手が出ないと考える人もいますが、ローンを組むことで少ない自己資金で投資ができるという点もマンション投資の特徴です。

自宅用の住宅ローンは毎月の給料からローンの返済をしていきますが、マンション投資の場合は毎月の家賃からローンを返済していきますので、マンション経営が順調であればローンの返済負担はほとんどありません。

入居者が入らないと一気にリスクが高まることになりますが、賃貸需要の高い地域の物件を購入したり、築年数の浅い物件を購入するなどすれば空室率は下がりますので、空室リスクはある程度コントロール可能なリスクです。

このようにローンを組んでレバレッジをかけることで少額で投資可能になり、投資金額に対する収益性を高めることができます。

会社員の人は信用があるので、自営業の人よりもローンを組みやすくなっていますし、会社員の人ほどマンション投資に向いているといえます。

またマンション経営により得ることができる家賃収入は所得税法上は不動産所得という所得になります。

この不動産所得は給与所得などと合算される総合課税であり、不動産所得は得られた家賃収入から借入金の金利や減価償却費など必要経費を差し引いて計算することができます。

減価償却など実際にキャッシュが出ていくわけではない税務上の経費もありますので、これらを差し引くと実際は不動産経営自体は黒字でも不動産所得は赤字となることもあり、その赤字分は給与所得と合算することで支払う税金を少なくする効果があります。

もちろん本当に不動産投資が赤字になっていては元も子もありませんが、所得税が減額できるのは大きなメリットといえます。

所得税と住民税は最高で所得の55%が課税されることになりますので、単純計算で不動産所得が100万円赤字になると55万円の節税効果があるということになり、高給取りの人ほど節税メリットは大きくなります。

節税額は所得金額によって異なりますが、所得税の還付が受けられたり、翌年の住民税が軽減されるというのはとても嬉しいことですね。

さらにマンション経営をすることで生命保険の機能もあります。

ローンを組んでマンションを購入する場合、自宅用に購入する場合と同じく「団体信用生命保険」に加入することになります。

これはローンの返済中に借主が死亡や高度障害を負って返済が難しくなった時に保険会社がローンの残債を支払ってくれるというものです。この時購入した物件は家族のもとに残ります。

つまり自身が死亡した時に、残された家族に収益不動産という金のなる木を残すことができるので、死亡した後の家族の生活資金の確保という生命保険の役割の一部を担うことができます。

家賃収入だけですべての生活費が保証できるというわけではないので、生命保険に加入する必要が完全になくなるわけではありませんが、生命保険で必要となる保障金額は少なくて済むことになりますので、保険の見直しをして保険料を安くすることができます。

このようにリスクはあるものの、マンション経営は忙しく働く会社員の人に向いた様々な特徴を持っています。今はバリバリ働いているけど将来やもしもの時のための備えが欲しいという人にとっては最適な投資、副業といえます。

なにより大きいのはほとんど手間がかからない不労所得という点です。

不労所得はないよりあるにこしたことはないので、不労所得を手に入れるためにもマンション経営に関する知識を得て、マンション経営にチャレンジされることをおすすめします。



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