マンション経営で空室率が低くなる有利な立地と注意点

公開日:2015年8月18日

マンション経営をする際に最も気になるのが空室リスクです。

空室になってしまうと家賃収入が全く入ってきませんので、資金計画やローンの返済計画にも支障が出てしまいます。

不動産投資は物件を購入する段階で成否のほとんどが決まっているとも言われていますが、マンション経営をする上で空室率が低い有利な立地とはどのような場所なのでしょうか。


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空室率が低い有利な立地

  • 主要駅への所要時間
  • 駅からの距離
  • 付近の治安

自分が家を探す場合のことを考えればわかりますが、入居したい家とは職場やよく遊びに行く繁華街から交通の便が良く、駅からも近い立地の場所です。

そのため、近辺の繁華街やターミナル駅に短時間で行ける駅や急行が止まる駅などが人気の駅となります。

また基本的に駅からは近い方が人気ですが、その駅自体が繁華街化しているところは駅のすぐ近くはうるさく治安もあまり良くないので、駅から少し離れた閑静な住宅街エリアが人気になります。

これらのエリアにある物件は入居者がつきやすいので物件価格もやや強気な価格で設定されていることが多いです。

また傾向として男性の方が交通の便や駅からの立地を重視し、女性の方がセキュリティや治安、設備を重視する傾向にあるようです。

同じ駅であれば多少エリアは違っても物件や設備の魅力で入居者は決まりますので、あえて不人気のエリアの物件を安く仕入れてリフォームでバリューアップして高利回りを狙うという戦略もあります。


投資マンションでエリアを選ぶ時の注意点

マンション経営は住む場所を提供するサービス業のようなものですので、きちんと自分のターゲットはどのようなお客さんなのかをイメージして物件取得後のリフォームや広告の出し方などにも反映させる必要があります。

  • 賃貸需要を特定の施設に頼っているエリアは要注意

入居者の目線で見ると、住みたい場所は自然と見えてきますので、これまで賃貸物件を入居者側でいくつか見てきた人であればエリアの有利不利はわかりやすいと思います。

物件の立地で1点注意したいのが、大学や企業の工場など地域の賃貸需要を特定の施設に頼っている場合です。

大学や企業の工場が近くにあると、そこに通う人達で付近の賃貸物件には入居者が入ることになりますが、逆に言うとそれらの施設が移転などをすると、地域から人いなくなり賃貸需要が一気に悪化する可能性があります。

最近では日本企業は生産拠点を海外に移す流れが続いており、歴史ある工場もいくつも閉鎖しています。

また大学も競争が加熱していて、メインのキャンパスをなるべく都心に置いたり、はたまた全く新しい場所で広いキャンパスを新設する大学もあります。

そのため古くからある学校や工場だとしても安心はできません。

学校や工場の近くは当初はすぐに入居者は集まりますが、移転や閉鎖リスクがあるため、学校や工場に関係なく賃貸需要がある地域を選ぶのが基本です。

この辺りが家賃支払いが安定しているものの学生向け物件に投資をすることが危険と言われる理由です。



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