マンション経営でかかるコストと購入前のチェックポイント

公開日:2015年8月8日

マンション経営の利益は、家賃収入からかかった経費を差し引いた金額になりますので、コストがどれくらいかかるかはすべてのオーナーが気になるところだと思います。

購入前の資金計画を立てる際には各コストを見込んで、毎年の利益額やキャッシュフローを計算することになりますので、物件の購入後に想定外のコストが発生すると収益が悪化します。

マンション経営も事業である以上、ある程度の想定外は発生しますが、可能な限り物件の購入前にどこでコストがかかるか把握することで事業のリスクを小さくすることができます。

そこで本記事ではマンション経営に必要となるコストについて紹介します。


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マンション経営で必要となるコスト

マンション経営をする際に必要となる主なコストは管理費と修繕費用です。

■マンション経営で必要なコスト

  • 管理費
  • 修繕費用
  • 火災保険料
  • 支払金利
  • 税金

マンションの管理費用は共有部分と占有部分で分かれます。

共有部分の管理は共有部分の清掃や照明などの保守点検など、管理人がいるマンションで管理人が行っている業務ですね。

区分所有であればすでに管理組合経由で契約されており、決められた管理費用を支払う必要があります。

専有部分の管理は室内の設備に関する管理と人に関する管理があります。

室内の設備が故障したり損壊した場合はそれらを修復する必要があります。また入居者の募集や家賃の決済、苦情の処理や更新手続き、室内のクリーニングなど入居者の入退去に関わる業務もあります。

これらの業務はすべて自分で行うこともできますが、手間がかかりますので管理会社に委託をするのが一般的です。管理費用は一棟丸ごと管理をお願いする場合は家賃の5%程度が相場となりますが、区分所有の場合管理費用が家賃の10%近くとなることもあります。

共有部分の管理費と合わせると結構な金額になり、管理費がいくらになるかはキャッシュフローに直結することになりますので、事前にどれくらいの管理費がかかるか確認しておく必要があります。


修繕費用は大きなコスト

またマンション経営をする上で欠かせないコストが修繕費用です。

マンションの寿命は30年とも100年とも言われていますが、築年数の経過によって建物は老朽化していきますので、一般的に15年スパンくらいで大規模修繕が必要になります。

物件にもよりますが、一般的にマンションの修繕が必要となるのは外壁の補修、配管の補修、屋上の防水加工などです。アパートや一軒家であればそれなりの費用でできますが、建物の規模が大きなマンションの場合、修繕費用は高額になります。

必要となる修繕費は区分所有であれば管理組合が定めた毎月の修繕積立金がありますので、これを毎月負担することになります。

区分所有者全員で分け合って負担をしているイメージですね。

一棟ものを購入した場合は、修繕に必要なお金をすべて自分で準備することになりますので、必要な修繕や毎月の積立金もすべて自分で決めることができます。

このようにいずれ必ず必要となり、かつ費用負担が重い修繕費用はマンション経営では重要なポイントとなります。

特に中古マンションを購入する場合、修繕積立金の積立状況や必要となる修繕の種類などをチェックしておく必要があります。

物件によっては修繕の直前になって修繕積立金が不足していることがわかり追加で費用負担をいけないケースもありますし、滞納者が出て当初行う予定だった修繕工事ができなくなる可能性もあります。

修繕積立金の積立額は適切か、当初予定の修繕積立金から不足はないか、滞納者はいないかは中古マンションを購入する際は必ずチェックしたい項目です。



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