マンション投資をする際のローンの期間は短い方が良いか、長い方が得か

公開日:2015年8月12日

マンション投資をする際にはローンを組んで投資することが一般的ですが、ローンの期間は短い方が良いのか長い方が良いのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

ローンはすなわち借金ですから、コストとなる金利が発生する期間ができるだけ短くなるようにした方が良いと言う人もいますし、資金調達後の返済の期限はなるべく長い方が良いと考える人もいます。

最適な融資期間というのは、その人の状況によっても変わりますが、本記事では一般的に融資期間の長さによりどのようなメリット、デメリットがあり、普通のサラリーマン大家としてはどのような期間とするのがベストなのかを考えていきたいと思います。


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マンション投資のローンの期間によるメリットとデメリット

  • 事業を成長させたいなら長期の融資を選択する
  • 総支払金利を少なくしたい人は短期の融資を選択する

マンション投資のゴールをどこに置くかによって最適となる融資期間は変わってきますが、家賃収入による収入を大きく増やしたいという人であれば融資期間は長めにとるのが賢明と言えるでしょう。

多くの場合、融資期間は長くとってなるべく毎年のキャッシュフローを増やす方が、事業としては大きく成長することができます。

同じ金額のローンを組む場合、返済期間が長い方が毎年の返済金額は少なくなりますので、キャッシュフローは多く出やすくなります。

毎月のキャッシュフローが出れば、そのキャッシュフローを貯めて次の物件の取得資金とすることができます。

総返済金額は融資期間が長い方が多くなりますが、それ以上に早く次の物件を取得して家賃収入を得ることでさらにキャッシュフローを増やすことができますし、30年後、40年後の利益額も大きくなります。

不動産投資は借入を使ってレバレッジを効かせて自己資金に対して効率的に収益を上げていく投資法です。

融資期間を短くするとレバレッジ効果を早くなくしてしまうことになりますので、効率が悪くなります。一度ローンを組んでレバレッジを効かせたらそのレバレッジ効果が長く続くように返済期間を長くすることで効率性は高くなります。

得たキャッシュフローでさらにローンを組んで投資することで、借入金額を増やすことができレバレッジをさらに効かせることができます。

賃貸経営が空室によっていっぱいいっぱいということであれば別ですが、賃貸経営がうまくいっているうちはレバレッジを効かせて総資産額を増やしていった方が大きく成長できます。

それぞれのリスク許容度にもよりますが、基本的にはローンはお金を調達することができてレバレッジ効果を得られる有利なものととらえなるべく長期のローンを組むのが良いでしょう。


繰上げ返済をすべきか

融資期間の長短とともに繰り上げ返済をしていくべきかどうかもよく議論になります。

ここは意見がわかれるところではありますが、当サイトとしては返済できるお金と次の物件があるのであれば、繰上げ返済をせずにマンション投資を拡大させた方が良いと考えます。

理由は融資期間の長短と同じく、レバレッジ効果を最大限得るためという点と不動産会社との関係性の構築のためです。

■繰り上げ返済をしない方が良い理由

  • レバレッジ効果を最大化するため
  • 金融機関との関係構築・維持のため

ローンを組めているということは資金を調達してレバレッジを効かせられているということです。金利負担はありますが、せっかくのレバレッジ効果ですし金利負担は当初から見込んでいたものです。

キャッシュフローができた時に「今のローンを返済するか」「次の物件に投資するか」は投資家の判断ですが、上述した通り事業の成長を考えるなら次の物件に投資をした方が効率的に事業を拡大させることができます。

また金融機関との関係性構築の面でも繰り上げ返済はメリットがありません。

融資を受ける上で金融機関との関係構築は非常に重要ですが、繰り上げ返済をすることで自分が支払う金利は少なくなり、その分銀行は本来入ると見込んでいた金利収入が減ることになります。

銀行は融資申込の段階である程度金利収入がどの程度になるか見込んでおり、収益性も加味して審査を通過させています。

銀行にとって融資を1件実行するのは100万円でも10億円でもほとんど変わりませんので、1件の融資実行額が大きいほど効率的に設けられる案件ということになります。

融資はしたものの、繰り上げ返済をされてしまうと銀行が見込んでいた金利収入は得られないことになり、次回融資を申し込んだ際に同じことが起こると考えられて評価を過少に見積もられてしまう可能性があります。

担当者の印象も良くないので、審査に通過する確率はぐっと落ちてしまうでしょう。

このように繰上げ返済は銀行との関係構築という点ではデメリットが多いので、基本的に1回きりの取引となる住宅ローンであれば自分の経済合理性を考えて繰上げ返済を進めていくのは良いですが、継続的に取引をする可能性がある不動産投資ローンでは繰上げ返済は必ず得する方法とはなりえません。

先にあげたレバレッジ効果の面でもキャッシュフローは次の物件に回した方が良いので、繰り上げ返済はせずに次の物件の投資資金とすることを当サイトではおすすめします。



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