マンション投資の設備にはどのようなものがあるか

公開日:2015年8月18日

マンション選びの際に立地や間取りに次いで入居者の関心がある設備は、周辺の物件との差別化を図る意味でも大家さんにとっては非常に重要なポイントです。

立地や間取りは購入後にほぼ変えることはできませんが、設備を新しくすることでバリューアップすることは可能です。

費用対効果の高い設備から順に投資していくことになりますが、どのような設備があるのか見ていきたいと思います。


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マンションの設備

投資用のマンションに備えつけることができる設備には主に以下のものがあります。

  • エアコン
  • 浴室乾燥機
  • 浴室暖房
  • 温水洗浄便座
  • セキュリティーシステム
  • モニター付ドアホン
  • オートロックシステム
  • 防犯カメラ

エアコンなど多くの人がもはや必須と思っている設備から浴室乾燥機やオートロック、ウォシュレットやモニター付きインターホンなどあると嬉しい設備まであることがわかります。

設備や地域によっても異なりますが、大体一つの設備があることで1,000円から3,000円程度の家賃アップが見込めます。

賃貸マンションの設備は競争の激しい地域ほど充実する傾向にあり、賃貸物件の競争が激しい東京では不法侵入や火災が発生した時にスマートフォンにお知らせしてくれる最新のセキュリティシステムを導入している物件もあります。

導入すればその後長期間使えるものもあれば、数年で買い替えたり維持コストが発生するものもありますが、基本的には導入コストと維持管理コストの合計を増加する家賃収入の合計が上回れば設備をつけてバリューアップした方が良いことになります。


マンションの設備は何をつければ良いか

設備の優先順位を考える際の考え方としては、「必須と考えられている設備で未搭載のものをつける」、「多くの人が必要と感じる設備をつける」、「ターゲットとなる人が好む設備をつける」という観点で検討することになります。

  • 必須と考えられている設備で未搭載のもの
  • 多くの人が必要と感じる設備
  • ターゲットとなる人が好む設備

エアコンなど最近の賃貸物件において必須と考えられている設備がついていない場合、入居者にとってはマイナス評価となり家賃を下げないといけない要因にもなります。

そのためまずは必須と思われている設備は最優先で搭載するようにします。

次に多くの人が必要と感じる設備に投資します。

例えばウォシュレットと細心のセキュリティシステムを比較した場合、ウォシュレットは多くの人があったら嬉しいと感じる設備ですが、セキュリティシステムなどは一人暮らしの女性には喜ばれますが、逆に男性ではまったく気にしないという人もいます。

セキュリティシステムを売りにして家賃を上げていると、それであれば家賃が安い部屋にしようと考える人もいます。

ターゲットを絞るのはマーケティング上悪い選択ではありませんが、どの設備に投資するかという段階では多くの人に喜ばれる設備から優先的に搭載していくのが無難です。

汎用性の高い設備を備えることで、資産価値が上がり売却時にも高い値段がつきやすくなります。

最後にターゲットとなる客層にうける設備を備えるようにします。

上述したセキュリティシステムや浴室乾燥機など一人暮らしの女性には嬉しい設備で、設備があることで物件の特徴にもなります。

必須のもの、多くの人に喜ばれるもの、ターゲットとなる人に喜ばれるものの順に優先順位をつけて設備をつけていきます。

逆にいうとこれらに当てはまらない設備は必須でもなく、多くの人が必要と感じているわけでもなく、ターゲットにも喜ばれない設備ということになりますので、リフォームをしてもあまりバリューアップの効果は期待できないでしょう。

設備もないよりはあった方が良いのは事実ですが、賃貸経営はあくまで投資ですので、投資した分だけ家賃収入が上がったり空室リスクが下がるといったリターンが期待できなければ投資すべきではありません。

投資資金は有限で、無駄遣いをしてしまうとその分利回りは落ちることになりますので、費用対効果を見て優先順位をつけて設備に投資していくようにしましょう。



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