マンション投資による自宅取得用の住宅ローンへの悪影響

公開日:2015年8月14日
最終更新日: 2015年12月9日

不動産投資をはじめる前に住宅ローンを組んでいると、ローンの残債があるとして融資審査で不利になる可能性がある点は別の記事でふれました。

一方、将来マイホームを持ちたい人からすると、不動産投資用のローンを組んでいて住宅ローンの審査で不利にならないだろうかと不安になる人も多いと思います。

マイホームを現金で購入することができれば良いですが、手元にそれだけの高額なキャッシュがある人は少ないですし、仮にあったとしてもそれらをすべてマイホーム資金としてキャッシュアウトしてしまうのは資金効率上もったいないことです。

住宅ローンで自宅を購入したいと考える人は不動産投資は控えた方が良いのでしょうか。

本記事ではマンション投資用ローンを組むことによる住宅ローンへの影響について紹介します。


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マンション投資用ローンを組んでいる人の住宅ローンへの影響

結論から言うと、マンション投資用のローンを組んでいる人はローンなしの人と比べると住宅ローンは組みにくくなります。

ローンは借金ですからその返済があるということは銀行から見るとリスクですので、当然といえば当然ですね。

  • 収入合計×返済比率>ローン返済金額合計(住宅ローン返済額+不動産投資ローン返済額)

一般的に住宅ローンの審査の際は、借主の収入(給与収入と家賃収入の合計)のうち銀行が返済に回せると考える割合(返済比率)の金額がローンの返済金額を上回っているかで返済能力をチェックします。

ローンの返済金額には他にローンを組んでいる人の場合はその返済金額も含まれますので、不動産投資ローンの返済金額も含まれることになります。

計算式にすると、「収入合計×返済比率>ローン返済金額合計(住宅ローン返済額+不動産投資ローン返済額)」となります。

家賃収入によってきちんと利益が出ている場合にはプラスの評価とな場合もありますが、家賃収入に返済比率がかけられてローン返済額はそのままの評価となりますので、不動産投資の規模が大きいほど不利になってしまい、何億もローンを組んでいるという人の場合はやはり金融機関の審査に通らないということになります。


マンション投資と自宅の取得はどちらが先か良いか

不動産投資用のローンでも住宅ローンでもすでにローンを組んでいる人は融資審査で不利になりますので、不動産投資もマイホームの取得も両方したいという人はどちらからローンを組めば良いのか悩むと思います。

マイホームの取得は日本人にとって特別なものであり、一国一城の主となりたいと考えている人にとっては多少経済的に不利でも早くマイホームを取得したいと思うでしょう。

そのため、どちらを優先すべきかはその人の趣味嗜好によっても異なりますが、当サイトとしては収益不動産の取得を先にすることをおすすめします。

理由はマイホームは収益を生みませんが、収益不動産は家賃収入を生むからです。

個人の投資の考え方を学ぶ本として金持ち父さん貧乏父さんはとても有名ですが、金持ち父さんでは収入を生まないものはすべて負債とみなします。

すなわち収入を生まない自宅は負債であり、収入を生む収益不動産は資産となります。

先に資産となる収益不動産を取得して、得た家賃収入を貯めた後に自宅を取得する方が早く収益不動産とマイホームを両方取得することができます。

自宅を取得することは家賃の節約になりますので、その分が収入となると考える人もいるでしょうが、家賃が高い都心に住んでいるか自宅や社宅に住んでいるかなど人によって住宅コストは様々です。

また家賃の節約分を加味しても収益不動産を取得する方がキャッシュは多くなることが一般的ですので、家賃節約分と収益不動産の家賃収入を比較することは重要ですが、基本的には収益不動産を取得することを優先することをおすすめします。


住宅ローンは手間より金利を重視して百万円単位で得をする

なお、余談ではありますが、住宅ローンを組む場合は不動産会社にいわれるがままメガバンクや地銀などで住宅ローンを借りる人が多いですが、金利や各手数料、繰上返済のしやすさを考えると圧倒的にネット銀行が有利です。

メガバンクとネット銀行では金利が0.5%以上違うことも多く、メガバンクなら50万円から60万円の保証料もネット銀行なら無料です。そうなると総返済金額では数百万円単位の違いが出てしまいます。

ネット銀行は自分で書類を揃え、郵送でやり取りをする分手間がかかりますが、数百万円の差が出るならやらない手はないですね。現に最近ではネット銀行の住宅ローンを選択する人が急増しています。

当初メガバンクで住宅ローンを借りた人も借り換えの手数料を考えてもネット銀行の方がお得になるため、リテラシの高い人を中心にネット銀行の住宅ローンへ借り換えをしている人が増えています。

超低金利が続く今だからこそ借り換えは効果的ですし、ネット銀行間の競争も激しいので、利用者はかなり得をすることができます。

仮審査はWEBでできてすぐに審査結果は届きますので、まずは今自分が住宅ローンの借り換えをするとどうなるか見てみると良いですね。

グループサイトで住宅ローンの比較をしていますので、参考にしていただければと思います。

  • ネット銀行の住宅ローン金利の比較とおすすめポイント


  • 不動産(マンション・土地)を高く売るコツ

    不動産を高く売るには、不動産会社選びが重要です。

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