マンション投資における3つの収益源を理解して戦略的に稼ぐ

マンション投資の大まかな特徴やメリットは前の記事で紹介しました。

マンション経営で利益をあげていくためには、収益があがる仕組みを理解し、その上でどのように収益をあげていくか戦略を立てることです。

そこで本記事ではマンション投資における収益源について紹介したいと思います。

マンション投資における3つの収益源

マンション経営をすることによる収益源は「家賃収入」「売買益」「税効果」の3種類です。

家賃収入は入居者の人から入る家賃や管理費などを含めた毎月入ってくる収益です。

プロではない個人の一般的な投資家は不動産を安く仕込んで高く売るということはなかなか難しいので、マンション投資によるメインの収益はこの家賃収入となります。

もう一つが不動産を売却した時に発生する売却益です。

マンションを安く買って高く売ることができれば売買益が発生します。20年30年と投資をすることが多い不動産投資では、築年数とともに売却価格は落ちていきますので買った価格より売却時の価格が高いということはまずありません。

短期で売買するプロの不動産投資家のように売却益だけで投資を成功させることも難しいです。

そのため個人の不動産投資家がマンションの売却益のみを期待して参入するのは期待薄と言えるでしょう。

しかしながらマンションは非常に高額な買い物で、売却価格のわずかな差が大きく収益にインパクトを与えますので、できるだけ高く売るというのは重要です。

買った価格と売った価格の差を売却損益とすると、マンション経営では売却損が出るのが普通ですので、いかに損失を小さくするかも投資における重要なポイントとなります。

最後に不動産投資の収益源となるのは税効果です。

税効果はいくつかの種類の税金に影響があります。

まず所得税、住民税です。

不動産投資をすることで不動産所得を得ることになりますが、不動産所得には管理費や修繕費用、支払金利や減価償却費など様々な諸経費を含めて計算することができ、結果赤字となった場合には給与所得などと総合課税されるので、給与だけの場合よりも税金が安くなります。

不動産所得の必要経費の中でも減価償却費は、実際にお金を払ったわけではなく建物の価値の下落分を費用とすることができるもので、うまく減価償却を多く計上すると実際には黒字経営でも税務上は赤字となります。

こうすることで税金が減り、税効果として間接的なマンション投資における収益源となります。

所得税、住民税以外にも事業用不動産は相続税の課税金額を計算する時に大幅に資産額を圧縮することができますので節税の効果があります。

税効果は家賃収入や売却益と比べると地味でわかりづらいですが、ルールにのっとっていれば確実に適用されるものです。

空室や市場の価格変動に左右される家賃収入や売却益よりも計算が立てやすく確実に利益を出すことができる収益源と言えるでしょう。

収益源を理解して総合的な判断をする

マンション投資はこれら3種類の収益の合計金額が投資全体の収益となり、必要経費を差し引くことで投資の利益が出ます。

3つの収益はどれか一つを選ぶというものではないので、各収益を意識して、何か判断をする時にはこれをしたことによって結果的に各収益がどのような影響を受けるのかを考えて決断をする必要があります。

一つの収益があがってもほかの2つの収益が下がり、投資全体ではマイナスとなることもありますので、マンション投資をする際にはこれら3つの収益の関係性をよく理解して、総合的な判断をしていかないといけません。