マンションの買い時と購入検討の基準

公開日:2015年8月24日

マンション投資では物件を購入した時点で投資が成功するかどうか決まると言われていますので、どの物件をいくらで購入するかが非常に重要になります。

そのため物件をいかに安く(割安で)取得するかが重要となりますが、不動産価格は市況によって同じ条件の物件でも大きく価格が変わるため、「いつ買えばよいか」というのは多くの不動産投資家が抱える悩みです。

不動産会社は物件を購入してほしいので、「今は買うべき時ではない」とは口が裂けても言いませんので、投資家は自分でマンションの買い時を検討する必要があります。

そこで本記事ではマンションの買い時を見極める購入検討の基準や考え方を紹介したいと思います。


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マンションの買い時と購入検討の基準

まずは最近の新築マンションの動向を見ていきましょう。

以下は首都圏のマンション新築供給件数と平均販売価格です。

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出典:不動産経済研究所

供給件数については景気の動向とほぼ一致しており、リーマンショック後から低水準が続いており、2013年のアベノミクス以降は回復傾向となっています。

2014年は消費増税があり前年比20%ダウンとなり5年ぶりの減少となりました。

一方で平均販売価格を見ると、不動産投資ファンドによる高収益物件への投資が過熱した2007年に一気に上昇しており、ミニバブル状態となっていました。

リーマンショック後に少し落ち着きを見せていましたが、2013年以降に再び急上昇をしています。2014年に消費増税の影響から供給件数は減少しましたが平均販売価格は上昇しています。

2015年も供給件数は減少する傾向にあると予想されていますので、消費増税の影響を見極める必要がある時期と言えるでしょう。

結果論で言うとマンションの買い時は直近で言うと東日本大震災のあった2011年から2012年、あるいはバブル崩壊後の回復途上であった2000年代前半ということになります。

今はマンション価格も上昇しており景気が本格的に回復していくか試していて、先行的に少し価格が上昇している時期ですので、景気が本格回復と見るのであれば「買い」ですし、景気回復にまだまだ時間がかかると考えるのであれば「待ち」と言えそうです。

個人的には2020年の東京オリンピックを見据えて購入するには遅いですし、2017年に再度消費増税がありますので、そこでさらに供給の減少や価格上昇があると予想し、少し様子を見た方が良い時期と考えています。


マンション購入検討の基準

マンションの買い時は当然物件価格が安い「底値」の時となりますが、なかなか見極めるのは難しいです。

また投資家としては希望する利回りが出れば目的を達成できるので、買い時と考えることができます。

目的の利回りから物件の価格を算定する方法を収益還元法といい、「想定年間家賃÷期待利回り」で算出することができます。

■収益還元法による物件価格の算定方法

  • 物件価格=想定年間家賃÷期待利回り

想定家賃は周辺の家賃相場から想定することができ、仮に年間60万円が期待できる物件があった時に期待利回りが10%であれば600万円となりますし、5%であれば1,200万円となります。

期待する利回りが低いほど物件価格が高くなっても「買い」という判断をすることができます。

このように利回り面から物件価格を算出することができ、一定の購入基準となります。

収益不動産を購入する際には利回りだけでなくその物件のリスク面もきちんと評価した上で購入を検討することになりますが、まずは利回りで見るのが基本です。

希望する利回りでなかなか物件が出なかったり、リスクの高い物件しかないようであれば利回りの目線を下げたりリスク許容度を上げるなど現実的に物件を購入できる条件を模索することになります。



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