アパートローンの融資審査を通過するための3つのポイント

公開日:2015年7月22日

融資審査に通らないと融資を受けて収益不動産を手に入れることができませんので、いかに融資を通過するかは不動産投資家にはとても重要なポイントです。

融資審査の際にどのようなポイントをチェックされているかがわかりますので、本記事ではアパートローンの融資審査を通過するために必要となる3つのポイントを紹介します。


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アパートローンの融資審査を通過するための3つのポイント

融資を通過するためのポイントにはいくつがありますが、大きなポイントとしては以下の3点があげられます。

  • 担保力
  • 収益力
  • 融資希望者の属性

まずは担保力です。

銀行はリスクを気にするところですので、伝統的に融資の返済が滞ってしまった際にもきちんと回収ができるかと言う点を重視します。

その指標になるのが担保力で、返済が滞った際には担保に設定した収益不動産を差し押さえることで融資資金を回収します。そのためさしおさえて買収した時にいくらになるのかという物件の担保としての力は融資審査において最も重要になります。

土地や建物の積算価値が融資額を超えていれば、万が一の時にも安全ですので融資の審査を通る上では担保価値が融資額を超えているのが一つの評価基準となります。

担保価値を見るための評価を積算評価と言い、積算評価のしくみについては別記事で紹介していますのでそちらを参考にしてください。

次に重要になるのが物件の収益力です。

これはその物件がどれくらい稼げる物件なのかという点で、物件から上がる収益だけで借入金の返済ができるのかどうかが目安となります。

物件から返済金額以下の収入しかない場合は、借主の持ち出しで返済することになりリスクがありますし、なによりそのような投資は失敗といえますので、きちんとした収益力のある物件か、また賃貸経営の事業全体として成り立っているのかを見ることになります。

物件の収益力として、周辺相場の家賃から適正家賃を算出し、一定の空室率を考慮してもきちんと収益があがり融資を返済していけるということを証明しなければなりません。

銀行は積算評価で見るのが基本ですが、収益性を重視する金融機関も最近では増えてきています。

積算評価、収益評価がどちらもクリアしていれば融資の審査上かなり有利になりますが、そのような物件はほとんどありませんので、不動産投資家としては物件の収益性をきちんと証明してプレゼンをする必要があります。

銀行では物件の評価として積算評価と収益評価を加重平均して算出していることが多いそうです。

その比率については銀行の融資姿勢や融資担当者によるさじ加減がものを言いますので、銀行の担当者と関係を築き、どうすれば融資を通過できるのかを考えましょう。

積算評価は変えようがないので収益評価が高まるようにリフォームでバリューアップして家賃収入を高めたり空室率を下げるという説明ができると良いですね。


融資審査において融資希望者の属性は超重要!

最後に融資希望者の属性です。

アパートローンは物件の収益性だけでなく、融資希望者の属性や資金力も厳しくチェックされます。

家賃収入だけでは返済が難しくなった場合はオーナーの持ち出しで融資を返済していくことになりますし、物件がきちんと収益を出していてもオーナーが別のことにお金を使ってしまっては融資の返済に支障をきたすことも考えられますのでどんな人が借りるのかは実は物件以上に重要です。

融資希望者の収入や勤務先、勤続年数などの基本的なことから、金融資産の金額や借入の金額、また不動産投資の経験なども問われます。

一般的に会社員であれば大きな会社であるほどプラスになり、転職したての人や中小企業に勤めている人、自営業の人は不利になります。

上述した通り、家賃収入があっても家計が安定していないと銀行としては安定的に返済ができるとは言えませんので、家計が安定している人なのかをチェックされることになります。

会社員であれば年収500万円、勤続年数3年以上が目安となりますので、不動産投資をこれからしようとしている場合は転職は控えた方が良いかもしれません。

以上が融資審査を通過するために重要となる3つのポイントです。

本記事で紹介したことは基本的なことですが、審査通過のためにテクニカルなことをしている人には、意外にこのような基本的ポイントが抜けていることがあります。

基本的なポイントが抜けていてはいつまでも融資は通りませんので、融資審査審査のテクニックは基本ができてからのプラスアルファととらえ、まずはきっちり本記事で紹介した基本を押さえることが結果的に融資審査を通過するための近道となります。



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