不動産投資ローンにおける繰り上げ返済のメリットと注意点

公開日:2015年7月24日
最終更新日: 2015年11月25日

住宅ローンの繰上げ返済は、「支払う金利が減る」ということで家計の節約術として広く紹介されており、「貯金するくらいなら繰上げ返済をしよう」と返済スピードを早めるためにがんばっている人は多いと思います。

不動産投資ローンでも繰上げ返済をすることができますが、不動産投資における繰上げ返済には何かメリットはあるのでしょうか。

支払金利を減らせるのは良いですが、お金が余っていたら次の物件の投資に回した方が良いという考え方もありますし、金融機関との関係もあり、繰上げ返済をした方が良いのかしない方が良いか悩んでいる投資家の人は多いのではないでしょうか。

そこで本記事では不動産投資ローンにおける繰上げ返済のメリットと留意点について紹介したいと思います。


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不動産投資ローンの繰上げ返済のメリット

  • 総返済額が少なくて済む
  • 借入残高を減らすことができる

不動産投資ローンを繰上げ返済する最大のメリットはローンの総返済金額を大幅に圧縮することができる点です。

長期で高額のローンを組んだ場合、かなりの金額の金利負担もしないといけませんが、元本を一気に減らすことでそこにかかる金利も減ることになりますので、支払金利が大きく減少します。

仮に5,000万円を期間30年、金利3%で借入をした場合、元利均等方式で返済したすると毎月の返済金額は21.1万円となり、年間の返済額は253万円、総返済金額は約7,596万円となります。

実に支払金利の合計は約2,500万円と融資金額の半額に相当します。

このローンを融資実行から10年を迎えたところで500万円繰り上げ返済をすると、その後20年の年間返済額は約223万円となり、総返済金額は7,455万円となります。

500万円を繰上げ返済することで、約150万円もの支払金利を節約できたことになります。

仮に融資実行から5年後に500万円を繰上げ返済したとすると総返済金額は約7,388万円となり200万円もの支払金利を節約したことになります。

このように繰り上げ返済による支払金利圧縮効果は絶大で、これが繰上げ返済最大のメリットで、住宅ローンでも繰り上げ返済が推奨されている理由です。

また、融資審査の基準についての記事でも紹介しましたが、金融期間は審査時に融資希望者の借入残高をチェックしています。そのため借入残高はなるべく少ない方が良く、繰り上げ返済をすることで借り入れ残高を減らすことができますので、他の融資の審査時にも若干有利に働くことになります。


不動産投資における繰上げ返済の注意点

  • キャッシュフローが減って、他の物件への投資が難しくなる
  • 銀行との関係が悪化する

このように銀行への総返済金額を減らすことができる繰上げ返済ですが、不動産投資の場合は絶対に繰上げ返済ができるならした方が良いとも言い切れません。

まず繰り上げ返済をするということはキャッシュが減るということなので、その分を不動産投資に回すことができなくなります。

不動産投資の利回りがローンの金利を上回っていれば、ローンの金利でキャッシュは借りておいて投資に回した方が投資効率としては良くなります。

ローンを借りるというのは支払金利というコストを支払ってレバレッジ効果を得るという行為です。

せっかくローンを組んでレバレッジをかけたのに現金で繰り上げ返済をしていてはレバレッジ効果が薄れてしまいます。

もちろん投資物件もないのにローンを借りたままというのはもったいないですが、不動産投資の観点では物件がある時にキャッシュが足りず機動的に動けない方が致命的ですので、繰り上げ返済をしてしまうとその機会が奪われかねません。

また銀行との関係が悪化するというのも問題です。

支払った金利は銀行の収益となるわけですから、繰り上げ返済をして支払金利を圧縮した場合、その分銀行のもうけが減ることになります。

ビジネスだから良いではないかと考える人もいるかもしれませんが、銀行としては融資実行した時点で最終的に自分たちにどれくらい収益が入るかを見込んで仕事をしています。

銀行にとって融資1件の手間は同じですので、あまりに小口の案件は手間ばかりが増えて収益にならないので相手にしません。繰上げ返済をされると小口の案件と同じようなもうけになってしまい、やらなければよかったと考えることもあります。

一度繰上げ返済の実績を作ってしまうと、今後も行う可能性がある、つまりその人の案件はもうからなくなる可能性が高くなるということで融資額がよほど大きくないと断られたり、次回以降の融資に大きく影響が出ます。

上述した通り、今後も不動産投資で成長していきたいのであれば、次回以降の融資審査が厳しくなり物件を購入できなくなることの方がマイナスで不動産投資がストップしてしまい大きな痛手となります。

銀行との付き合いがほぼそれっきりとなる住宅ローンではこのようなことは考慮する必要はありませんが、金融機関との関係が長く続く不動産投資では総支払金額以外にも着目して、繰り上げ返済をすべきか総合的に判断しないといけません。

やはり融資審査上マイナスになるというのは大きなデメリットですので、継続的に不動産投資をしていきたいという人であれば、支払金利は必要なコストと割り切り、繰り上げ返済はしない方が賢明といえます。



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