抵当権と根抵当権の意味と違い

公開日:2015年9月9日

収益不動産をローンを使って購入する場合、金融機関に対して物件を担保に入れることになりますが、これを「物件に抵当権を設定する」と言います。

抵当権については耳慣れている不動産投資家の人は多いと思いますが、抵当権に似た言葉として根抵当権という言葉があり、意味の違いが判らない人もいると思います。

そこで本記事では抵当権と根抵当権の意味や違いについて紹介したいと思います。

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抵当権の意味

抵当権の意味
抵当権とは債務を担保するために不動産などに設定するもので、設定することで債務者が債務を返済できない場合にその担保を差し押さえ、競売などの方法で現金化し、債務の弁済をすることができます。

一般的にイメージされる「担保に入れる」という行為は物件に抵当権を設定することです。

債務の返済中、物件の所有権自体は債務者が有して、物件が差し押さえられるのはあくまで債務者が債務の弁済ができなかった時だけです。債務の返済が完了すると抵当権を抹消します。


根抵当権の意味

根抵当権の意味
一方で根抵当権とは継続的に発生する債務に対して設定する抵当権のことで、あらかじめ決められた一定額までを担保するために設定する抵当権です。

抵当権と異なり、担保すべき債権が設定されていないことが特徴です。

抵当に入れた物件が担保する債権が特定されていないことで、一つ根抵当権を設定することで担保物件を変えずに何度も借入をすることが可能で、継続的に借入をしたい場合にそのたびに抵当権を設定する必要がなく何度も借入をすることができます。


抵当権と根抵当権の違い

しくみの違い
抵当権と根抵当権のしくみ上の違いで大きいのは、物件によって担保する債権が特定されているかどうかです。

上述した通り、抵当権では物件を担保に入れて(物件に抵当権を設定して)お金を借りて、そのお金を返したタイミングで抵当権の抹消を行います。

担保となる物件と借りるお金がセットになっているイメージです。

一方で、根抵当権は物件に根抵当権を設定したことに対してお金を借りる枠を設定するイメージとなりますので、一度根抵当権を設定すると何度でもお金を借りることができ、お金を返した後でも根抵当権を抹消することはありません。

根抵当権に設定する物件に対して借りるお金はセットではなく、対象となる債権が特定されないという点がしくみ上の大きな違いとなります。

移転方法の違い
権利の移転という意味でも違いがあります。

抵当権の移転については基本的に債務者の同意は不要ですが、根抵当権を移転する場合には債務者の同意が必要という違いがあります。

抵当権については対象となる債権の種類が決まっているので、権利の移転をしても債務者にとって不利益はありませんが、根抵当権は対象となる債務が確定していないので、権利の移転にあたっても債務者の同意が基本的には必要となります。

借りるお金の条件なども取引相手によって変わりますので、簡単に根抵当権の債権者が変わると債務者にとっては思わぬ不利益となる場合があり、根抵当権の移転には債務者の同意が必要となるのですね。

連帯債務者の違い
連帯債務者についても違いがあります。抵当権の債務者には連帯債務者を設定することが認められていますが、根抵当権には連帯債務者は認められていません。

連帯債務者とは複数の人でお金を借りることで、それぞれの人が借りた金額の満額を返済する義務を負います。連帯保証人と権利関係的にはほとんど同じです。

これについても上述した権利の移転と同様に、根抵当権では借りるお金や返済期日が決まっていませんので、連帯債務を認めてしまうとある一人の人が決まった枠の中でお金を借りた場合でも他の人にすべての返済義務が生じることになり、観念上も実務上も不都合が生じることになりますので、根抵当権には連帯債務者は認められていません。


不動産投資における抵当権、根抵当権のメリット、デメリット

不動産投資において抵当権、根抵当権のどちらを設定するかを選択する機会はそこまで多くありませんが、まれに銀行から「根抵当権を設定させてほしい」と提案があります。

投資家の目線で言うと、根抵当権は一度枠を設定するとその枠の中で何度も借入をすることができるので手続きが簡便ですみます。

ただし、不動産投資家にそこまで大きなメリットはなく、金融機関の手続きが簡単であったり稟議を通しやすいという点があります。

金融機関の担当者と良い関係を築くという意味では根抵当権を提案されたら受けると良いのかなとというレベルでそこまで大きな経済的メリットの差はありません。

上述した違いがある点を理解しておけば、結果的に抵当権と根抵当権のどちらを設定するかはどちらでも良いでしょう。ただし根抵当権を設定すると、対象の物件を他の債務の抵当権に設定することはできなくなりますので、複数の金融機関から融資を引きたい場合は少し考える必要があるでしょう。


不動産購入時に抵当権・根抵当権のついた物件への対応

抵当権・根抵当権のついた物件への対応
不動産購入時に抵当権、根抵当権が設定された物件を取得してしまうことはよくありますが、そのような際には不動産購入者の場合は抵当権、根抵当権どちらが設定されていたとしても抹消すれば問題ありません。

不動産の売買取引では通常売り主の抵当権を設定することはありませんので、買主が購入をする際には売り主は不動産の抵当権の抹消手続きをする必要があります。

そうすることで購入時に変な抵当権のついていないきれいな土地を手に入れることができます。権利上も抵当権がついた物件取得することはまずありませんので、このあたりはきちんと対応しておきたいですね。

実務上は不動産仲介業者が手続きをしてくれますが、金額が大きいのできちんと確認はしておきたいです。



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