不動産投資で銀行から融資を受ける必要性とレバレッジ

公開日:2015年7月21日

不動産投資は非常に高額な物件を取引することになり、かつ一度家賃収入を得ることができれば比較的安定して収益を得ることができるのが特徴です。

多くのお金が必要なリスクの低い投資と言い換えることもできますので、自己資金だけでなくローンを組んでレバレッジを効かせることで不動産投資の成長スピードを飛躍的に高めることができます。

■不動産投資の特徴

  • 物件価格が高額
  • 安定的に収入を得ることができる

一昔前まではフルローンで一棟もののRCマンションを購入する方法もありましたが、最近ではそこまでのローンを組める金融機関や物件はほとんどありません。

それでもローンを受けることで効率的に不動産投資を進めることができるという点は変わりません。

現金で不動産を購入する場合、5,000万円の物件を購入するには当然5,000万円の自己資金が必要になります。普通の会社員で5,000万円をキャッシュで買える人はまずいませんので、現実的にはもっと安い物件を検討することになります。

一方、ローンを活用する場合、1,000万円の自己資金で4,000万円の融資を受けて5,000万円の物件を購入することができます。これなら普通の会社員でも手が出る金額になりますね。

さらに仮に5,000万円の自己資金を持っている人であれば2億以上の物件も投資対象となります。

自己資金の割合が20%で物件を購入できたということは自己資金の5倍の物件を購入できたということになりますので、単純計算では5倍のスピードで不動産投資を拡大することができます。

このようにお金を借りて自己資金以上の取引をすることを、レバレッジ効果(てこ)といい、てこの原理のように借金のリスクは増えることになりますがリターンも増えることになります。


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ROIは飛躍的に高まる

融資を受けて投資をすることで、人にもよりますが自己資金のおよそ3倍から5倍の取引をすることができ、それにより家賃収入も3倍から5倍になります。

仮に同じ利回り12%の物件に投資したとすると現金投資で500万円の物件を購入した場合は、家賃収入は60万円となり、経費を考慮しないとROI(自己資本利益率)も12%となります。

500万円の自己資金で2,500万円のローンを組んで3,000万円の物件に投資した場合、利回り12%だと年間の家賃収入は360万円となり、500万円の自己資金で年間360万円の収入があるということはROIは72%まで高まることになります。

このようにローンを活用することで自己資金以上の物件を取引するとROIは飛躍的に高めることができます。

ROIは投資全体の利回りと置き換えてもよいので、投資全体で見た時に普通の投資ではありえないほどの利回りをたたき出すことができるのです。


不動産投資のローンは「アパートローン」になる

不動産投資へのローンは金融機関から見ると、「アパートローン」「事業用ローン」と呼ばれる商品となります。

アパートローンは、審査基準や借入条件をあらかじめ明確化しておくことで審査を簡略化した定型ローンと呼ばれるもので、住宅ローンやマイカーローンなどと似た商品です。

審査基準は金融機関によって異なりますので、属性が良かったり物件条件が良かったとしても審査落ちすることがあり、また審査内容については開示されません。

銀行の融資審査に落ちると「自分の属性が悪いのだろうか」など色々悩むこともありますが、悩んでも仕方がないので、審査落ちするのはよくあることと考えて多くの金融機関に融資の申し込みをした方が良いでしょう。

また何度か審査を受けると金融機関の融資基準や姿勢が何となく見えてきますので、積算価格を重視するのか、収益性を重視してくれるのかなど金融機関の融資審査の傾向を頭に入れておくことで融資審査を効率的に行うことができます。

通常の企業への融資と比べると、事業経験もない個人が数千万円のお金を借りることができるという点でアパートローンは非常にありがたい商品です。

アパートローンがあるおかげで上述したようなレバレッジ効果を得ることができ不動産投資の成長スピードを早めることができます。

ローンを組むということはまぎれもない「借金」となりますので、最初は抵抗がある人が多いと思いますが、不動産投資を進める上で融資は非常に重要なものですので、必要性を理解してうまく活用していくようにしましょう。



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