不動産投資をする上で理解しておきたい家賃の下落

不動産投資は家賃収入で収益が成り立っていることから、家賃そのものが入らなくなる空室や滞納は最大のリスクといえます。

空室を避けるには適切な家賃設定が必要になりますが、築年数や外部環境によって適正な家賃は変わりますので、経年によってどのように家賃が下落していくのかは、不動産投資家として押さえておかないといけないポイントとなります。

そこで本記事では不動産投資をする上で理解しておきたい家賃下落の基本やメカニズムについて紹介します。

経年による家賃の下落幅

当然のことながら家賃は建物の築年数が経過していくことで下落していきます。

家賃の下落幅は、建物の状態や都心か地方かなどによっても異なりますが、大体築年数が1年経過すると1％下落すると言われています。

賃貸不動産は2年更新の契約が多いので、契約が1周り、2周りしたくらいで家賃の見直しをする必要が出てきます。2年ごとに下げる必要はありませんが、周辺の物件の相場と5％以上かい離があると入居者の成約率に影響しますので、見直しをする必要があるといえます。

家賃の下落幅を調査した結果として、国土交通省の不動産市場データベースによると平米ごとの家賃水準は以下のようになっています。

■築年数ごとの家賃水準

新築から10年間での家賃の下落幅はわかりませんが、築30年の間に約50％もの下落をしていることがわかります。家賃の下落は20年くらいまでの下落幅が大きく、20年以降はゆるやかに下落していることがわかります。

SUUMOが調査した東京都内中野区の1LDK物件の築年数ごとの家賃水準を公表していますが、結果は以下のようになっています。

■築年数ごとの家賃水準（都内）

こちらは都内の人気地域ですので、家賃の下落幅は先ほどの結果よりも緩やかな下落幅になっており、大体0.7%から1％程度の下落幅であることがわかります。

さらに三井住友トラスト基礎研究所が公表した東京都内の家賃相場の下落率を見ると、新築時を100とすると築10年では89、築20年では83となっていました。

築10年で下落率が11％、築20年で17％の下落率となっており、おおむね1％の下落をしつつも築10年以降は下落率が緩やかになっていることがわかりますね。

不動産投資をする際には家賃収入を見込んだシミュレーションを行う投資家は多いと思いますが、このような家賃の下落も見込んで計画を立てる必要があります。

また物件広告を見る際にも、表面利回りの元になっている家賃設定がされていますので、それらが妥当なのかも考える癖をつけるようにしたいですね。