自営業の人から見た不動産投資のメリットや注意点

公開日:2015年9月17日
最終更新日: 2016年1月1日

自営業の人は融資が受けづらいから不動産投資に向いていないなんて話もありますが、個人的には決してそのようなことはなく、自営業の人は不動産投資をすべきだと思います。

自営業の人で不動産投資に興味を持つ人は少なからず本業に不安があり第2の収入の柱としたい人だったり、新たな事業領域を求めている人だと思います。また自営業の人は公的年金が手薄なので、老後の生活資金に不安を感じている人も多いと思います。

自営業の人は会社の規模で言うと会社員の人にはかないませんので、会社ごと吹き飛ぶリスクをいつも抱えているといえ、不動産投資で別の収入源を作ることはいたって合理的な考え方です。

そこで本記事では自営業の人から見た不動産投資のメリットや注意点を紹介したいと思います。

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自営業の人が不動産投資をするメリット

  • 第2の収入の柱ができる
  • 税金面のメリットがあることが多い

収入の柱ができる
自営業の人が不動産投資をする最大のメリットとして収入の柱がもう一つできて生活の安定感がぐっと増すことです。

一般的に自営業の人は会社員の人と比べると収入の波も大きく、会社が倒産するリスクも高いです。

賃貸経営は入居者がいれば安定して家賃収入が入るので、事業として見た時にはかなり安定度が高く、第二の収入の柱となってくれます。

また、本業が不動産業界でなければ違う業界の仕事を2つ持つことになり、社会的要因など事業が抱えるリスクを少し分散することにもつながります。

経済的にも精神的にも収入の柱が一つできるというのは非常に大きなことです。

不動産所得と事業所得を総合課税できる
また自営業の人が不動産投資をする場合、税金面でメリットを受けることができる可能性が大きくなります。

不動産投資で得られる家賃収入や売却益は不動産所得として総合課税されることになりますので、自営業の人のメインの所得となる事業所得や給与所得(法人化して役員報酬を受け取っている場合)と損益通算して課税されることになります。

  • 不動産投資をする上で理解する必要がある税金の知識

  • 自営業の人は節税対策として赤字決算としている人が多いと思いますので、赤字分を不動産所得とぶつけて不動産投資で得た利益にかかる税金を減らすことができます。

    逆に不動産投資で赤字が出た場合には自分の他の所得と合算して税金を減らすことができる場合もあります。

    また法人の場合にも事業の一つとして不動産投資を行えば、本業と不動産投資のどちらかで損失が出た場合はどちらかの利益とぶつけて節税をすることができます。

    いずれにせよ不動産所得が自営業の人の本業の所得と損益通算できることで、節税の幅がぐっと広がることになります。


    自営業の人が不動産投資をする注意点

    融資審査はかなり厳しい
    一方で注意したいのはやはり自営業の場合は会社員の人と比べると融資の審査が通りづらくなります。融資審査が通ったとしても多くの頭金を必要としたり投資の効率はそこまで高いものを目指せない場合も多いです。

  • 不動産投資ローン審査の基本的考え方

  • 金融機関は融資審査の際に物件だけでなく、借主の属性も審査することになりますが、借主が自営業の人の場合、正確な年収を把握するのが困難だったり、今の年収がどれだけ続くか不透明という面があり、かなり属性の良い人でないと審査に通りません。

    金融機関は自営業の人の融資審査の場合、会社のキャッシュフローや直近3期間の決算報告書、借入の有無や返済能力などをチェックします。

    直近3年間の決算報告書はすべて黒字でできれば右肩上がりとなっていることが求められますが、節税対策のために赤字決算としている人も多く、3期連続で右肩上がりの決算書の人はなかなかいないでしょう。しかし金融機関に対して節税対策で赤字にしているは通用せず赤字決算は赤字決算として審査されてしまいます。

    個人の確定申告書類や納税証明書も提出を求められますが、これも決算書類と同じで納税額から年収を計算して返済能力を測ります。ここでも節税のためは通じず納税額から計算される年収となります。

    このように融資審査はかなり厳しくなりますので、自営業の人が不動産投資をする際には現金投資で不動産投資家としての実績を作ってから融資審査に臨むか、融資審査を意識した決算を3年間実績として積み重ね金融機関が求める属性になるようきちんと納税をしていく必要があります。

    そこまでするメリットがあるのかは人によると思いますが、ローンを組んで投資することでレバレッジが効き成長のスピードが全然違うものになりますので、近いうちに不動産投資を始めたい自営業の人は決算や確定申告を審査されても困らないように意識しておくと良いと思います。

    収入の柱を作って事業を安定させる
    融資面では会社員の人の方がメリットはあると思いますが、不動産投資の融資で有利だから会社員になるという選択をする自営業の人はいないと思いますし、その意味もほとんどありません。

    昨今ではどんなに順調そうに見える業界でも10年先20年先はわからない世の中になっています。

    ふいに本業で稼げなくなったらどうしようと夜眠れない日があった自営業の人は少なくないと思います。もしくは実際に売上が激減したなどの体験をされている方もリーマンショックや東日本大震災前から商売をしている人であれば少なくないかもしれません。

    仮に本業が苦しくなっても不動産から収入が生まれて何かの足しになるかもしれない、不安定な仕事を子供に残す時に少しでも事業を安定させた形で引き継ぎたいなど、安定した収入をもたらす第二の事業の柱はどんな事業をしている人にとってものどから手が出るほど欲しいものだと思います。

    融資面では会社員の人の方が有利ですが、ライフスタイル的に不動産投資をより必要としているのは自営業の人かもしれませんので、自営業の人が不動産投資に取り組む価値は十分にあると思います。

    現金投資でゆっくり成長でも良いと思いますので、節税メリットで本業との相乗効果も狙いつつ、不動産投資に取り組んでみてはいかがでしょうか。



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