老後の資金対策として不動産投資を始める最適な時期

公開日:2015年9月12日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資は老後の資金対策として取り組むという人も多いと思いますが、多くの人が気になるのは不動産投資をいつ始めるのが良いかという点だと思います。

それぞれの人の状況にもよると思いますが、当サイトなりに老後の資金対策のために不動産投資をするならいつ始めるのが良いか考えていきたいと思います。

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老後の資金対策としての不動産投資の必要性

老後の年金の不足金額は月15万円?
老後の資金対策として不動産投資をする場合、目標とする毎月のキャッシュフローは公的年金だけでは足りない老後の生活資金分の金額になります。

一般的な会社員家庭の平均の公的年金支給額は約23万円と言われていますが、一方でゆとりのある老後の生活費には月に約38万円必要と言われており、その不足金額は15万円とかなりの金額になります。

不動産投資で月15万円程度のキャッシュフローを得ることはそれほど難しいことではありません。利回り10%であれば1,800万円程度の物件で実現できますし、利回り5%でも4,000万円弱の物件を入手することで実現可能です。

利回り5%の物件であれば都心の物件でも十分出すことのできる利回りですし、ローンを利用する場合でも表面利回り8%くらいあれば5%の利回りを出すことができます。

ある程度の勤続年数がある会社員の人であれば比較的融資は受けやすいですし、自己資金1割程度でも投資が可能なケースもあります。

このように考えると400万円から500万円程度の自己資金があれば4,000万円クラスの物件に投資をすることができますし、それによってゆとりある生活に必要な生活費に対する年金の不足分を補うことができます。

投資を続ける中で家賃や入居率は下落していくことになりますので、ある程度物件のメンテナンスや物件の入れ替えも必要になりますが、もう少し余裕があれば新たな物件を入手することもできるようになりますので、早めに投資を始めるほど有利になります。

ということで、老後の資金を準備するという観点では、50代からでも十分間に合いますが、早く始めるに越したことはありません。

特に20代30代という若いうちから不動産投資を始めることで豊かな老後生活を送ることができるばかりか、40代50代にアーリーリタイアメントすることも不可能ではなく、とにかく始めるなら早いうちに始めるのが最終的な不動産投資の利益を高めるための重要なポイントとなります。


現役時代はキャッシュフローを次の投資に回す

キャッシュフローは次の投資に回すことで成長する
収益不動産を入手してすぐに定年を迎えて老後の生活に入る場合は家賃収入は生活費に回すことになりますが、現役時代に不動産投資を始める場合には、不動産から得られる収入は生活費に回さず次の不動産を入手するための原資とすることがおすすめです。

物件から得られるキャッシュフローを次の投資に回すことで、事業を成長させていくことができますし、ノウハウもたまって賃貸経営も安定していくことになります。

老後を迎えるまでにうまく軌道に乗れば家賃収入の一部を生活費に回しつつ、残ったお金で次の物件を入手することもでき、老後の生活をさらに豊かにし、人によっては生きがいとなる場合もあります。


老後に残る借金をしないことも重要

老後に残る借金をしない
また、不動産投資とは少し話がそれますが、老後の生活を安定させるという意味では現役時代に老後に残る借金をしないことも重要になります。

上述した通り、一般的な年金を受け取る人でもゆとりのある老後の生活を送るには月10万円以上不足が出ることになります。

その上借金をしてしまうと、さらに生活が苦しくなり場合によっては普通の生活すら成り立たなくなってしまう可能性もあります。比較的公的年金が手厚い会社員であってもそのような状況ですので、公的年金が国民年金しかなく会社員の半分程度の収入しかない自営業の人はさらに注意が必要です。

とにかく老後の生活に残る借金をしないことを心掛け、借金をするにしても現役時代にすべて返済することができる額を借りることが重要です。大きな借金として考えられるのは住宅ローンです。

住宅ローンを35年ローンで組むと考えると30歳でローンを組んでも返済が終わるのは65歳です。定年が伸びている時代とはいえ、老後の生活は65歳からと考えるのが賢明で、お金が足りず70歳まで働くというプランは最悪の時に取っておきましょう。

30代で35年ローンを組むと老後まで住宅ローンが残ることになりますので、最近晩婚化が進んでいるとはいえ30代でローンを組む際には現役時代に返しきるような返済計画とし、それが難しい物件には手を出さないのが賢明です。



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