経済情勢の変動によるリスク(金利、不動産価格、家賃)

公開日:2015年5月4日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資は2つと同じ物件はなく、個々の不動産にそれぞれのリスクや利用価値がある多様性のある投資商品といえますが、経済情勢の変動も不動産業界全体に影響を及ぼしリスクがあるといえます。

経済情勢が変動することにより、不動産投資にどのような影響があるのか見ていきましょう。


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経済情勢の変動によるリスク

  • 金利変動リスク
  • 不動産価格変動リスク

不動産投資に影響を与える経済情勢のリスクは金利の変動リスクと不動産価格の変動リスクです。

金利の変動は長期金利や短期金利など様々な種類がありますが、一般的に景気動向を表す金利は5年物国債利回りを指し、景気が良くなると金利は上がり、悪くなると金利は下がります。

長期金利が上がると金融機関などの借入金利も上がることになるので、不動産投資家の立場から見ると資本コストが上がって借入金の総返済額が増え利回りが低くなります。

幸い日本は長い間、超低金利が続いていますので、不動産投資に非常に向いた投資環境であるといえます。

一般的に「借金」と言うと悪いイメージがつきまといますが、不動産投資では自己資金だけでなく借入金を利用して投資金額を大きくすることで自己資金に対する利回りを高めることができます。

これをレバレッジ効果と言いますが、最初から土地をもっている地主系の不動産投資家でなければ、成功している人はまず活用していますので金利が低いうちにぜい活用していきたいですね。

また景気が悪くなると、不動産価格が下落するリスクもあります。

バブル時代に土地や建物の値段は今の何倍にも上がっていました。上がり続ける不動産価格に、金融機関も不動産の担保価値を価格が上がる前提で価値を設定してお金を貸していました。

そのためバブルがはじけた時に銀行は大量の不良債権を抱えることになってしまったのです。

バブルがはじけた現在では、不動産価格が上がり続けることはなく、当然下落することもありますので、価格下落はするリスクを認識した上で投資をする必要があります。

家賃収入をメインにした不動産投資では、不動産価格が下落しても投資全体の収益への影響はそこまで大きくありませんが、収支計画は不動産の下落を考慮して収支が取れるかを検討する必要があります。


家賃相場は景気に影響されづらい

なお、景気が悪くなると空室が増えて家賃収入が減ってしまうのではないかと不安に思う人もいるかと思いますが、景気が悪くなっても家賃相場への影響は限定的です。

「衣・食・住」という言葉もある通り、住宅は人の生活においてもっとも基本的なものの一つです。収入が減っても家に住まない人はいませんので、結果として景気がどんなに悪くても家賃が大きく下がることはありません。

リーマンショックで不景気の最中にあった2008年以降も家賃は半分にはなりませんでしたよね。入居者として考えると収入が減っても家賃が減らないのはつらいですが、オーナーとしては嬉しい限りですね。

経済情勢の変化によって不動産投資の収支は大きく影響を受けます。これから投資を始めようとする人や不動産の売却を検討している人はそれらマクロの要素を考慮する必要があるといえます。



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