家賃保証は物件建築時の工事、設備負担のリスクがある

公開日:2015年5月4日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資をする上で最も恐れる「空室」が発生しても変わらず家賃を保証する家賃保証は、空室リスクを回避するための手段として多くの人に利用されています。

一方で家賃保証にはリスクもあり、「空室が出ても家賃が入る」夢のような方法ではありません。

家賃保証のリスクの中の一つに工事費や設備負担のリスクがありますので、本記事で紹介したいと思います。


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家賃保証の工事、設備負担リスク

家賃保証なのに工事や設備投資の負担リスクがあるというのはどういうことかわからない人もいると思いますが、家賃保証を受けるために工事や設備負担をする必要があり、その負担額がリスクとなるということです。

家賃保証をつける保証会社は、アパートやマンションの建設とセットで家賃保証を提案してくることが多いです。

遊休地の活用プランとしてアパートやマンションを建設し、建設を自分たちに任せてくれれば家賃を保証するという営業活動をしているのですね。

地主の人からすると、家賃収入が保証されていれば土地を遊ばせているよりもアパート経営をしてしまおうと考える人もいるかもしれませんね。

この話だけを聞くとどちらにもうまみがある話のように聞こえますが、保証会社はアパート建築で十分な利益を得て家賃保証はおまけというケースが多いです。

よく事業計画を立てずにアパート経営に乗り出してしまうと、アパート建設費が高くつき不動産投資では大した利益を上げられなかったということも十分ありえます。


設備投資の負担も重い

建築費用は最初にわかっているので、収支計画を立てた時に利益が出るか出ないかはわかるじゃないかと考える人もいると思います。

建築費用に関しては確かにそうですが、建築後に設備投資を求められる可能性もあります。

空室率を下げるためや物件の資産価値を下げないためには、修繕をしたり、設備投資をしたりすることは非常に重要です。

ですが、設備投資にお金をかけすぎると、かけたお金以上に収益が増えないと当然利回りは下がりますので、投資は慎重に行う必要があります。

家賃保証をつけずに自分で不動産投資をしている場合は、「設備投資は費用対効果を考えて、物件の資産価値が上がるものや入居率が上がって結果的に利回りが向上するもののみ実施する」という考え方になると思います。

保証会社が求める設備投資がこの費用対効果にあったものであれば良いですが、必要以上の設備投資を保証会社に求められることが多く、応じない場合は保証を外すとか家賃を減額されるというリスクがあります。

オーナーの立場から見ると、家賃保証を受けている場合、設備投資をしてもしなくても家賃収入は変わりませんので、設備投資をすると確実に利回りはダウンします。そのため家賃保証を受けているオーナーはなるべく設備投資をしない方が得をすることになります。

一方で保証会社の立場から見ると、設備投資をすることで大なり小なり家賃収入上有利になりますが、設備投資の負担はオーナーで保証会社の負担はゼロなので、設備投資をすればするほど保証会社にとってはプラスになります。

オーナーは保証会社に求められると設備投資をしないといけない場合もありますので、設備投資が収支計画を狂わせる可能性があります。

さらに設備投資や修繕を保証会社の指定業者で行うことになると、さらにオーナーの利益は減り保証会社の利益は増えることになります。

このように家賃保証における保証会社とオーナーの関係は、一方がもうかれば一方が損をする利益相反の関係になります。

このような状態は正しいビジネスパートナーの関係とは言えず、win-winの関係を目指すビジネスの観点から言ってもあまり良い状態ではありません。

保証会社の甘い言葉に騙されずに、長期的に自分の利益となるような契約を結ぶようにしましょう。



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