敷金のしくみと根拠法

公開日:2015年4月17日
最終更新日: 2016年1月1日

敷金は賃貸入居時に入居者から大家へ預ける預り金のようなものですが、敷金の返還をめぐっては多くのトラブルが発生しています。

敷金は不動産投資をする上では避けては通れませんので、そもそも敷金とは何なのか、また根拠法や正しい運用について見ていきたいと思います。

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敷金のしくみ

敷金は入居時に入居者から家賃の1か月から2か月分を大家さんに支払うものです。ペット可物件やタワーマンションなどは多くの敷金を取ることが多くなっています。

地域によって慣習の差も大きくなっており、札幌や福岡など敷金を支払う習慣がない地域もあるようです。

敷金を預ける主な目的は「退去時の原状回復」と「家賃滞納時のための預り金」の2つです。

■敷金の目的

  • 退去時の原状回復
  • 家賃滞納時の預り金

退去時の原状回復は入居者が通常使用する範囲を超えて建物を損耗させた場合に、その損耗を修復するものです。通常利用を超える範囲の損耗については借主の費用負担義務が生じることになっています。

原状回復と言うと、「借りた時の状態に戻す」と考えているオーナーも多いので、必要以上の修繕費を敷金から差し引いて入居者とトラブルになってしまうケースが多くなっています。

国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常利用によって発生した損耗の回復費用については貸主の負担になるとされています。


敷金の根拠法

  • 敷金について明確に記載された根拠法はない
  • 民法に「敷金の意味合い」については触れられている

日本の不動産市場に浸透している敷金制度ですが、実は明確な根拠法はありません。古くからの慣習によってやり取りがされていたので、特に法律で規定されていないのですね。

一応民法の中で敷金の意味合いについて触れられていますが、どれくらいの金額を預けるのか、どのようなケースで返還がされるのか明確な記載はなく、入居者とオーナーの判例の積み重ねと上述したガイドラインをもとに現行ルールが形作られているのが現状です。

そのため何を敷金で差し引くものの対象とするのかは、ある程度のルールはあるものの、入居時の賃貸契約時に当事者間の合意があるかどうかが重要になります。

賃貸契約の場合は、貸主側が契約書を準備して借主側はその契約内容を認めるかどうかしかないので、貸主の立場からすると後でトラブルにならないようなしっかりとした契約書を作成しておく必要があります。

借り主の立場だと契約書の内容をよく確認して疑問点は質問するなりするか、不人気そうな物件であれば契約内容について相談してみるという選択肢しかありません。

最近は普通の不動産会社であれば、ガイドラインに準拠するような契約内容となり、敷金トラブルは減っているようなので、不動産管理会社がちゃんとしているところかどうかを確認するというのも重要になります。



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