悪い物件を買ってしまうリスクと軽減方法

公開日:2015年4月28日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資は良い物件を適正な価格で購入さえできれば、安定した家賃収入を得ることができ成功は約束されたようなものです。

そのためどんな収益不動産を購入するかがとても重要になり、良い物件を買える可能性もあれば悪い物件を購入してしまう可能性もあります。

収益不動産を購入したら、実は入居者が入りづらい立地だった、予想以上にリフォームが必要な物件だった、家賃相場が想定よりも低く高い価格で購入してしまったなど、様々なケースが考えられますが、このような悪い物件を買ってしまうリスクとその軽減方法を紹介したいと思います。


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悪い物件を購入してしまうリスク

「悪い物件」と言うと、10件のうち1件や2件の不良品というイメージがありますが、不動産投資における悪い物件は稼げない利益のでない物件であり、世の中に流通している物件の100件中99件は悪い物件であるといえます。

稼げる物件と出会える確率は1%未満だと考えて、悪い物件を避けると言うよりも目利き力をつけて良い物件を見つけ出すという意識が必要になります。

同じ物件でも購入価格によって良い物件にも悪い物件にもなりますので、確かな分析から適正な購入金額をはじき出せるようにして、購入価格を交渉していくというのも良い物件を購入するには必要になってきます。

悪い物件によくある特徴は以下のようなもので、キャッシュフローをマイナスにさせる要因がいくつも発生している物件です。

■悪い物件の特徴

  • 入居者が決まりづらい
  • リフォーム・修繕費用が多くなる
  • 入居者とのトラブルが多い
  • 購入価格が高い

上記のような物件の状況を考慮した上で利益を出せると計算しているのなら問題ありませんが、多くの場合購入後にこれらの問題は出てきます。

そのため購入時にこれらのポイントに当てはまるかどうかチェックする癖をつけることが重要になります。

具体的にはリフォームが必要になるのは設備が古いケースですので、物件の設備は一昔前の設備になっていないかどうかトイレ、バス、エアコン、水回りなどをチェックしてリフォームがいつ頃必要になるのか想定しておく必要があるということです。

完璧な物件などはありませんので、多少のマイナスポイントはあって当然ですが、それらを加味して利益を出すことができるのか、利益を出せる購入価格はいくらかなどを計算することで悪い物件を買う確率を下げることができます。

不動産投資は1回の取引金額が非常に大きな取引で、一度悪い物件を購入するとかなり大きなダメージを負うことになります。

まず避けなければいけないリスクといえますので、少しでもリスクを軽減させるような工夫が必要です。


物件選びのリスクの軽減方法

  • 多くの物件を見て物件を見る目を養う
  • 知識をつけて自分の頭で考える

物件選びのリスクを軽減するには、物件を見極める目を養うしかありません。

上述した通り、良い物件の割合は1%程度と、多くの悪い物件の中から良い物件を見つけるのはとても根気が必要な作業が必要になります。

多くの物件を見て物件を見る目を養い、良い物件と巡り合うまで物件を探し続けるというのが遠回りのようであり、最も近道であるといえます。

多くの物件を見ることで物件の判断材料がわかるようになりますし、相場観も身につけられますので、はずれ物件をつかみづらくなります。

不動産は「収益力」「担保力」「稼働力」の3点で評価するのが基本になります。多くの物件を見ることでこれら3点に加えて自分の判断基準も追加することでさらに自分の希望にあった物件を見つける可能性が高まります。

「不動産を見る目」とともに「自分で考える頭」も必要です。

不動産屋の言いなりになっていてばかりでは、良い物件を見つけることはできませんし、不動産を見る目も養うことができません。

不動産の目利き力をつけるには、まず自分で希望の条件を考えて多くの物件を見ることですので、物件探しの第一歩としてどんな物件が良い物件なのかを考えるのが重要といえます。



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