土地の価格の種類とそれぞれの使用目的や活用方法

公開日:2015年9月14日
最終更新日: 2016年1月2日

土地の価格は「一物四価」とも「一物五価」とも言われ、「公示価格」や「路線価」など複数の価格があり、それぞれ違った価格となっています。

不動産取引をする際、土地の値段は公表されている路線価などを参考に価格が決まったり変動しますが、どの価格にどのような意味があるのか混乱している人も多いと思います。

そこで本記事では土地の価格の種類とそれぞれの使われ方についてまとめましたので参考にしていただければと思います。

[スポンサーリンク]

土地の価格の種類

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 基準価格

代表的なものだけでも5つある土地の価格
不動産投資家の人は「今この土地の価格はいくらなのか」ということが気になると思いますが、土地の時価については売買する時の価格なのか、相続税の計算上いくらなのかなどなどいくつかの考え方があります。

このように土地の目的ごとに価格がいくつか決められており、土地の価格には「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「基準価格」の5種類が主にあります。

「一物四価」と言われる場合には、「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4種類、「一物五価」と言われる場合には「基準価格」も含めて土地の価格の種類として語られます。

その他にも不動産鑑定会社が鑑定した鑑定額や不動産会社が独自に査定をした査定額などなど様々な価格がありますが、一般的には上記の4つないし5つの価格を見て大体の物件価格相場を推測することになります。

土地の価格は目的によって異なり、公表される時期や公表する機関も異なりますので、それぞれの価格の目的や特性を知って、総合的な観点で土地の価格の妥当性を検証する必要があります。

それでは各価格の意味や使われ方をそれぞれ見ていきましょう。


実勢価格の意味や使われ方

  • 実勢価格は実際に取引された土地の価格

実勢価格は実際に取引される価格
実勢価格は実際に取引された土地の価格のことです。

特にどこかの機関が公表している価格ではありませんが、市場で現実的に成立された価格ですので、これから売買をしようとする時に多くの投資家の間で自由に取引されるとおおよそ成立するだろう価格となります。

実際に取引が成立しているので、相場を推し量る上では非常に信頼性の高い価格といえますが、注意したいのは必ずしも平均的な売買価格で取引が成立していないと言う点です。

売主が売り急いでいて相場よりも低い価格で合意した可能性もありますし、何らかの事情で相場よりも高く購入していることもあります。

事実は小説よりも奇なりという言葉もある通り、現実の社会には多くの人がいて様々な状況があり、時に極めて不自然な価格がつくこともあります。実勢価格を見る際にはなるべく多くの事例を見てデータの信頼性を担保する必要があるといえます。

多くの人が合意して取引する価格という意味で、「正常価格」と呼ばれることもあります。

不動産を売買したい時に、いくらで購入、売却ができるのかを知る上で最も参考になる価格です。


公示価格の意味や使われ方

  • 公示価格は国交省が公表している、取引価格をもとに算出した土地の価格

公示価格は国が調べた土地の価格
次に公示価格です。公示価格は地価公示法にもとづき国土交通省が公表している土地の価格で、毎年1月1日時点における公示区域として認定された約30,000弱の地点の土地の平均的な売買価格を3月に公表しているものです。

取引実績をもとにこの土地の価格はこれくらいというのを公表しているのが公示価格です。約30,000弱の地点の価格が公表されており、おおむね実勢価格の90%程度の価格水準となっています。

国が公表しているデータですので信頼性が高く、土地の売買をする際や資産の評価をする際などに広く一般的に使用されています。また国の公共用地取得時の地価算定基準としても使用されています。公示価格は価格のほかにも土地の所在地や地籍、形状や周辺の土地利用状況、前面道路の状況などが合わせて公示されます。

公示価格の注意点
国が公表しているデータで取引実績をもとに価格が決められているので、きわめて公的な価格といえますが、公示価格を利用する際にもいくつか注意点があります。

公示価格を利用する際に注意したいのはデータの最新性と実勢価格とのずれです。

公示価格は年に1度の公表となりますので、一度出された公示価格は1年間変わらない価格が使用されます。しかし不動産市場は刻一刻と変化しており、特に年の中ごろに大きな景気変動があった場合には公示価格と実際に取引される価格には大きなずれが生じる可能性が高くなります。

また公示価格は更地の価格となりますので、建物と合わせて売買される実勢価格とは違いがあります。建物の敷地として取引された土地については建物がない場合の価格を、制約がついた土地については制約がないものとして土地の評価が行われ公示価格が算出されています。


基準地価の意味や使われ方

  • 基準地価は公示価格を補完するために各都道府県から公表される価格

基準地価は公示価格を補完する価格
基準地価は公示価格を補完するために各都道府県が公表している毎年7月1日時点の土地の価格です。正式名称は都道府県基準地標準価格といいます。

国土利用計画法施行令に基づき、基準地価の公表は各都道府県の都道府県知事により毎年9月下旬ころに公表されており、具体的には役所の広報に掲載されることになります。

上述した通り、公示価格は年に一度しか公示されませんので、9月頃に基準地価が公表されることで、公示価格が1年の間に変化したのかどうかを測るために参照されたりします。

価格の水準も公示価格とほぼ同水準となっており、半期版公示価格と考えても良いかもしれません。


路線価額の意味や使われ方

  • 路線価は国税庁が公表する相続税を計算する際に使用する土地の価格

路線価額は相続税、贈与税の計算のための評価額
路線価は国税庁が評価、公表している相続税や贈与税の計算のために使用する評価額で、主要道路に面している土地の価格が公表されています。

毎年1月1日時点の評価額を7月頃に公表しており、地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士などによる評価によって決まっているので、一般的には公示価格の80%、実勢価格の70%程度の金額となっています。

相続税や贈与税の計算という本来の使用目的以外に、公示価格の80%程度という価格水準から「保守的な価格」や「低く抑えた価格」を算出したい時に使用されます。

路線価の閲覧は税務署や国税庁のWEBサイトで確認することが可能になっています。

よくニュースなどで「あの地域の土地が値上がりした」とか「日本一地価が高い土地は今年もあの土地だった」などと報道されるのはこの路線価であることが多いですね。

  • 相続税計算時における不動産(土地・建物)の評価の基本
  • 路線価の調べ方
  • 平成27年の路線価の傾向と上がった地域、下がった地域の特徴

  • 固定資産税評価額

    • 固定資産税評価額は固定資産税、不動産取得税、都市計画税を算出する際に使用される土地の価格

    固定資産税評価額は固定資産税の計算のための評価額
    固定資産税評価額はその名の通り、固定資産税や不動産取得税、都市計画税などの算出時の基準として使用される土地の価格です。

    各自治体により公表されており、大幅な公示価格の変更がない限り3年ごとに評価替えが行われます。公示価格同様、1月1日時点の評価額を3月1日に公表しています。価格の水準は公示価格の70%、実勢価格の60%程度となっています。

    固定資産税の算出基準として使用されるほか、路線価同様、堅めの評価額を算出したい時にも使用されることが多くなっています。

    なお固定資産税評価額は各自治体の役所で調査することが可能になっています。


    土地の価格を使い分ける

    様々な種類の土地の価格を見てきました。各土地の価格の特徴や公表元をまとめると以下のようになります。

    ■土地の価格のまとめ

    価格 実勢価格 公示価格 路線価 固定資産税評価額
    目的 実際に取引されている不動産価格 一般土地の取引状況把握のため 相続税・贈与税の算出 固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算出
    発表元 国土交通省 国税局 市区町村
    評価基準日 1月1日 1月1日 1月1日
    公表時期 3月下旬 7月初旬 3月1日
    価格水準 実際に売買されている価格 実勢価格の90% 実勢価格の70%
    公示価格の80%
    実勢価格の60%
    公示価格の70%

    いくつかの価格がありましたが、自分の状況によって、その土地の価値も異なることがあります。代表的なのは自分の隣の土地で、他の多くの人にとってはただの土地でも隣に土地を持つ自分にとっては土地の有効活用の幅を大きく広げることになる非常に価値のあるものです。

    「隣地は倍出しても買え」という格言がある通り、相場の倍の価格を出してでも隣地を取得することにはメリットがあると言われており、このような特殊なケースの場合には土地の価格は当然変わってきます。

    結局はケースバイケースということになってしまいますが、一般的な土地の取引価格や土地の評価をする時には参考になる価格ですので、投資をする際には物件の所在地および周辺の土地の価格についてはこれらの価格を参考として頭に入れておく必要があるといえます。



    不動産(マンション・土地)を高く売るコツ

    不動産を高く売るには、不動産会社選びが重要です。

    不動産会社選びは不動産価格の査定をしてもらうことから始まりますが、その際に一括査定を利用することで複数の不動産会社を競わせて高い査定価格を引き出すことができます。

    やり取りの中で信頼できる担当者も見極められるので、不動産を売ることを考えている人はまず一括査定をしてみましょう。

    >>不動産会社へ一括査定依頼(無料)


    成功のポイントは自分にあったパートナー選び

    成功した不動産投資家には優秀な不動産投資会社がパートナーとしてついています。不動産投資に関する疑問を解消してくれ、希望にあった物件情報を素早く連絡してくれるので、多くの物件情報を早く得るしくみを作ることができ、不動産投資未経験者や兼業大家さんには必須の存在です。

    複数の不動産投資会社に無料の一括資料請求をすることで、より自分にあった不動産投資会社を探すことができます。

    申込は2分ほどで終わります。

    >>不動産会社へ一括資料請求(無料)


    サブコンテンツ

    このページの先頭へ