不動産物件の流通のしくみと流動性、換金性

公開日:2015年4月14日
最終更新日: 2016年1月2日

不動産投資の特徴として、株式取引などとは異なり売買を行う取引所がなく、すべて買い手と売り手の相対取引となるということを紹介しました。

それでは不動産物件はどのような流れで売買されているのか、不動産物件の流通のしくみを見ていきたいと思います。

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不動産物件の流通のしくみ

  • 売り主は不動産会社に買い手を見つけてもらうよう依頼する
  • 売り主から依頼された不動産会社は自社または他の不動産会社を使って買い手を見つける
  • 不動産会社同士の情報共有システムがある
  • 仲介した不動産会社の数によって手数料が変わる

一般的に物件を売りたい人がいた場合、買い手を探してもらうように不動産会社に依頼をすることになります。

依頼を受けた不動産会社は自社で買主を探すか、他の不動産会社に買主を見つけてもらうかの2つの方法があります。

建売の場合などは不動産会社自体が売主となりますので、売り主の不動産会社が買い手を直接探すか、さらにほかの不動産会社に依頼をして買主を探すことになります。

依頼を受けた不動産会社は自社で買い手を探す場合には店頭での相談や、営業マンによって買い手の人を探すか、インターネット、新聞、雑誌などに広告を出して買主を募集します。

自社ではなく他の不動産会社に買主を探してもらう場合、不動産会社同士の情報共有ネットワークを利用します。

不動産業界では不動産業者同士の情報共有ネットワークがあり、物件情報を登録することでその物件の買主を多くの不動産会社が見つけてきます。

情報共有ネットワークに物件が登録されると、基本的にはどの不動産会社も同じ情報を見ることができるので、多くの不動産会社が買主を探してくれます。

1社だけでは営業活動に限界があるので、他の不動産会社に探してもらえるならすべて情報共有サービスに登録して探してもらえば良いと考える人もいますが、この時ポイントになるのは仲介手数料です。


両手取引と片手取引

  • 両手取引:売り主と買主の双方から仲介手数料を受け取る
  • 片手取引:売り主と買主のうち一方から仲介手数料を受け取る

一般的に不動産取引が成立すると、売主、買主がそれぞれ仲介手数料として不動産会社に報酬を支払います。

売り主から依頼された不動産会社が自分で買主も見つけてきた場合、仲介している不動産会社は1社ですので、その不動産会社は売主、買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。

これを両者から手数料をもらえるという意味で「両手」または両手取引と呼びます。

一方で、売り主から依頼された不動産会社が不動産業者間の情報共有システムに情報を登録し、他の不動産会社が買い手を見つけてきた場合、売り主からの仲介手数料は受け取ることができますが、買主からの仲介手数料は買い手を見つけてきた不動産会社が受け取ることになります。

このような取引形態を片方からしか手数料がもらえないことから片手と呼びます。

売り主に依頼された不動産会社から見ると、自分で買主を見つけた場合と比べて収入が半分になることになります。

そのためまずは自社で買い手を探すようにするのが一般的なのです。


不動産物件の流動性、換金性

このように様々な取引形態はありますが、不動産物件の流通は基本的に依頼を受けた不動産会社が買い手を探すのが基本になっています。

依頼を受けた不動産会社がどこまで広く募集するかにもよりますが、やはり常に取引所で売買されている株式と比べると、閉じたマーケットであるといえ、売却がしづらいのは明らかで流動性のリスクがあるといえます。

また、マーケットが不透明なのに加えて、不動産には完全に同じ条件の物件は存在しないので、価格の透明性も判断するのが難しくなっています。

近隣の似たような物件の取引事例などが参考にはなりますが、完全に同じではないですし、売り手と買い手のそれぞれの事情によって取引価格は大きく変わるのが現状です。

とはいえ、逆に売り主が売り急いでいる時などは相場より安く買える可能性があるということでもありますし、物件を見る目を養い自分なりの相場観を身につけることで大きなアドバンテージを得ることになります。

また、換金するのが難しいと言うことも考え、急に必要になるかもしれない金額は手元に残しておき、長期間使う予定のない余裕資金を使って不動産投資に臨むというのも重要になります。



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