不動産物件の任意売却の意味と注意点

公開日:2015年6月21日
最終更新日: 2016年1月2日

不動産投資をする人にとってはそこまで関係ないかもしれませんが、場合によっては不動産物件の任意売却の話が来るかもしれません。

直接的に関係ない人も、不動産の任意売却とはどういう取引なのか、意味は理解しておきましょう。

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不動産の任意売却とは?

不動産の任意売却とは、住宅ローンが払えなくなったなどの理由で、抵当に入れた不動産が差し押さえられ競売にかけられるようなケースで、債権者、債務者同意の上で債務者が自らの意思で不動産の売却を行う取引のことです。

競売にかけられるとオークション方式なので売却価格はわかりませんが、通常は相場の2,3割安い値段で売却されることになります。

そのため仲介者が間に入り、競売での想定売却価格以上で購入してくれる買い手を見つけ、債権者、債務者が合意することで競売ではなくその買い手に売却をすることになります。

競売で売却するよりも高いと思われる価格で売却できることで、債権を少しでも多く回収したい債権者(通常は銀行、または銀行子会社)にとっても、資産を少しでも高い金額で売却したい債務者にとっても良い話です。

仲介者には仲介手数料を支払うことになりますが、手数料を差し引いても上記のように得をする話であれば全ての人にとって良い話になります。

任意売却が成立するには以下の条件を満たす必要があります。

  • 債務があり、抵当権が設定されている物件がある
  • 支払の遅延が発生している
  • 債権者と債務者が任意売却に同意している
  • 買主が存在すること

関係者間の合意によって成立することになるので、競売価格よりも有利な価格で購入してくれる買い手がいれば任意売却をすることができます。

買い手にとってもオークションでいくらになるかわからない状態で競売に参加するより、相場よりも安い決まった価格で購入できるということであればメリットがあるようにも思えます。

任意売却の仲介者は「任売屋」とも呼ばれる任意売却専門の業者が、競売にかけられる前の物件を、物件の差し押さえ後に閲覧可能になる物件目録の一覧(配当要求終期の公告)を見てあたりをつけ、買い手を見つけて債務者、債権者と話をつける形で任意売却を成立させています。

以上が任意売却のしくみです。


任意売却の注意点

一見すると、すべての関係者にとってハッピーなように見える任意売却ですが、そこには落とし穴もあります。

それは任意売却をしても住宅ローンの残債が残ってしまう可能性がある点です。

借金が残ってしまう場合は、自己破産を検討しないといけなくなります。

結局自己破産をするのであれば競売にかけるケースと同じですので、債務者にとっては特にメリットがありません。

そのため、任意売却に応じるのは売却価格が住宅ローンの残債よりも多いか、最低でも同額の場合です。

今の時代では不動産の売却価格がローンの残債よりも多くなることはまずないので、任意売却をしてもほとんどの場合は住宅ローンの残債を返済しきることは難しいです。

任意売却の話を持ってくる業者はその道のプロですので、甘い話をするかもしれませんが、結果的に自分が損をしても任意売却さえされればその業者は後は何もしてくれません。

債務者にとっては、売却をすることでどうなるのか専門家の意見も聞いた上で任意売却を決断する必要があるといえます。

不動産投資家の目線で言うと、任意売却の買い手となる可能性がありますので、その際は多少いわくつきの物件になりますが、物件に問題がないか、価格は妥当かなどを検討した上で是是非非で判断することになります。



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