不動産投資をする際に押さえておきたい権利関係の法律

公開日:2015年5月4日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資をする上で専門的な法律知識は必要ありませんが、一部押さえておきたい基本的な法律はあります。

不動産投資は高額な不動産の権利の売買、また賃貸で物件を人に貸すことになるので、権利関係の法律は押さえておく必要があります。

そんなに難しい内容ではありませんので、ざっと内容を見ていきましょう。


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不動産投資で覚えておきたい権利関係の法律

■不動産の権利関係の法律

  • 民法
  • 不動産登記法
  • 借地借家法
  • 建物の区分所有に関する法律

日本において不動産は私有財産として自由に売買したり使用収益、処分することができるようになっています。

他の「もの」と同じではありますが、不動産は土地という有限の資源でもありますので、不動産には取引上の制限や使用収益上の制限があります。

不動産をとりまく人の権利は民法を中心に定められています。不動産に関する権利関係や当事者同士の紛争を避けるためのルールが制定されています。

他に不動産取引のための宅地建物取引業法によって、不動産取引時のルールを定めて買主、売主の権利をそれぞれ守り、不動産会社に健全な営業活動をするようにしています。

その他に不動産の街づくりや安全のために不動産の利用方法を一定に定めた、都市計画法や建築基準法などが定められています。

宅地建物取引法や建築基準法などはそれぞれ専門家もいて、どちらかというと業者を取り締まる法律ですので、収益不動産を持つオーナーが内容を必ず知っていないといけない法律ではなく、不動産投資をする上で自然と覚えた程度の知識があれば十分でしょう。


借主が強い!借地借家法

  • 借地借家法では借主が圧倒的に有利な立場になっている
  • 貸主からは正当事由なしに契約を終了させることができない

権利に関する法律で、不動産投資をする上で知っておきたいのは借地借家法でしょう。

借地借家法とは、家や土地を貸したり借りたりする上でのルールを定めたもので、主に借主の保護を目的として制定されています。

基本的に貸主は「正当な事由」がない限りは、契約を終了することができなくなっています。これは契約期間があって期間満了したとしても同じで、基本的には正当な事由がないと貸主から契約の終了はできないことになっています。

一方で借主は貸主に事前に通知をすることでいつでも契約を解除できるようになっています。

借地借家法上は借主は相当に強い権利を持っていて、借地借家法によって借主は強力に権利を守られています。

ただし、地主や家主が不動産の有効活用するための阻害となったり、借家人や借地人が不動産を明け渡さないと多額の立ち退き料が必要になるなど、不都合な部分も出てきましたので、あらかじめ契約期間を定める「定期借地制度」や「定期借家制度」が制定されています。

定期借地法や定期借家法によって、貸主にとってもある程度契約期間をコントロールできるようになりましたが、定期借家法には制限があります。借主にわかるように契約書に「定期借家契約であり更新はない」旨の説明をしないといけないことになっています。

借地借家法によって借主が非常に有利な立場である日本は先進国の中では珍しく、あらかじめ契約期間を定めたり、期間満了時に契約更新の有無を決めるのが欧米をはじめとした先進国の主流です。

定期借家契約は、200平米未満の住居を除いて借主からの途中解約ができなかったり、契約で家賃の減額請求を排除することができるので、オーナー視点で言うと契約時点で収益がある程度確定するというメリットがあります。

また契約期間がわかっていることで、入退去の時期もわかりやすく、建て替えや修繕などの計画が立てやすいというメリットもあります。

不動産の権利に関する法律は今後変更される可能性があります。変更がされるとどのような契約が有利になるのかも大いに変わりますので、法律の改正にはアンテナを張っておく必要があるといえます。



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