不動産投資に必要な頭金とアパートローンの活用

公開日:2015年5月8日
最終更新日: 2015年12月30日

不動産投資をこれからはじめようという人が気になる点として、「いくらくらい用意すれば不動産投資をすることができるのか」があると思います。

不動産投資のスタイルは人それぞれですので、必要な自己資金も「これ」という明確なものはありませんが、一般的な目安として不動産投資に必要な頭金の額を紹介します。


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不動産投資に必要な頭金

  • 全額現金で購入
  • 一部ローンを利用して購入
  • フルローン

不動産投資にはすべて現金で購入する方法と、一部ローンを利用して購入する方法、全額をローンで購入するフルローンと呼ばれる購入方法があります。

フルローンの場合は頭金は必要ありませんが、すべて現金または一部ローンを利用する場合は一定の自己資金の金額を用意する必要があります。

最近では金融機関の審査がかなり厳しくなっており、フルローンで物件を購入できるのは一部の属性が良い人に限られていてまれです。

ですので、一般的には一定の自己資金が必要になります。

頭金がいくら必要かというと、大体300万円から500万円が相場になります。

500万円あれば場所によっては区分所有のマンションを1室購入することができますし、頭金300万円でローンを組み、3,000万円クラスの一棟アパートを購入することができます。

あくまで目安ではありますが、はじめて不動産投資をする人は300万円から500万円の自己資金を貯めることをまず目標とすると良いと思います。


フルローンのリスクや注意点

  • キャッシュフローがマイナスになる可能性が高い
  • 支払金利が多くなる
  • 返済元本が多くなる

物件を購入する方法として全額ローンを組んで物件を購入するフルローンという方法があります。

フルローンであれば自己資金を全く必要とすることなく、収益物件を取得して家賃収入を得ることができます。

物件の担保力、収益力、借主個人の信用力により自己資金が必要ないと金融機関の方で判断してくれればローンを組むことができます。

自分でお金を出さずに収益不動産を取得できるというのは夢のような方法ですが、当然リスクが伴います。

まず金融機関の審査が厳しく、ほとんどフルローンで投資をするのは厳しくなっています。

さらに金融機関でローンが組めたとしても、借入残高は多くなり、支払金利も多くなるので、毎月の返済額は大きくなり、空室率が想定を下回ると簡単にキャッシュフローがマイナスになります。

キャッシュフローがマイナスになると、自腹で借入金の返済をしないといけないので、実務的には結局いくらかの自己資金を用意する必要はあると言えるでしょう。

不動産投資では借入金を使ってレバレッジを効かせるのが一般的ですが、フルローンはレバレッジを極限まで効かせた投資方法といえ、不動産投資の中でも最もリスクの高い投資方法です。

収益性が少し低下するとキャッシュフローに大きな影響があります。不動産投資には様々なリスクがありますので、リスクを考慮して収益性が低下した場合も想定しておく必要があります。


リスクを考慮して準備する頭金の額を決める

不動産投資に必要な自己資金の金額やフルローンのリスクを見てきました。

安定的に不動産投資の収入を増やすという意味では、ローンのリスクを考慮して一定割合は自己資金で投資をしてリスクをコントロールする必要があるといえますね。

また最初はローンが組めない、不安なこともあると思いますので、300万円から500万円を貯めてまずは現金でワンルームに投資するというのも選択肢の一つです。

そういう意味では不動産投資に必要な頭金は0円から500万円くらいといえ、一般的には300万円くらいを準備することを目標にすると良いかもしれませんね。



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