不動産投資における借主のリスクとリスクが高くなる借主

公開日:2015年4月28日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資には様々なリスクがありますが、賃貸事業という人に不動産を貸す事業である以上、借主のリスクがあるといえます。

株式投資などにはないリスクですので、投資の一環で不動産に進出してきた人は戸惑うと思いますが、本記事で借主リスクの意味や回避方法を紹介したいと思います。


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借主のリスクの意味や種類

  • 借主の種類によるリスクの違い:店舗用、住居用など
  • 借主の属性によるリスクの違い:公務員、会社員、自営業など

借主の種類によるリスクの違い

賃貸不動産の用途は大きく「店舗用」「事務所用」「住居用」があり、それぞれ入居者の種類が異なります。

退去してしまうリスクや家賃滞納リスクを考えると、一般的に店舗、事務所、住居の順にリスクが高くなります。

店舗は売上が不振で撤退してしまうことはよくありますし、汚れや傷など不動産のダメージも大きくなりますし、火を使う業種では火災のリスクも増します。

事務所用は業績や景気の変動による退去のリスクがある点は店舗と同じで、住居よりもリスクが高いと考えられます。

業績は上向いても大きな事務所に移転してしまいますので、良すぎても悪すぎても移転のリスクが高まります。

3つの種類の中で最もリスクが低いと考えられるのは住居用で、職業で安定収入があればまず家賃の滞納はないですし、長く住んでくれる人も多くいます。

もちろん結婚や転勤など生活環境の変化によって退去してしまうリスクはありますが、店舗や事務所を借りる人たちよりは借主リスクは低いと考えられます。


借主の属性によるリスクの違い

  • 住居:借主の職業
  • 店舗:業種(飲食、小売、サービス)
  • 事務所:会社の規模

借主の種類だけでなく、借主の詳細な属性によりもう少し細かくリスクの大小を判断することができます。

住居用の場合は借主の職業が収入の安定性を表し、リスクを判定する指標となります。

一般的には公務員、会社員、学生、自営業、無職の順にリスクが低くなっており、無職の人ほど家賃滞納などのリスクが増すことになります。

また会社員は、上場企業や大きな会社に勤めているほど信用度が高くなりリスクは低くなると考えられます。

自営業よりも学生の方がリスクが低いと考えられるのは親の存在があり、親の収入が安定していれば子供の家の家賃を滞納する可能性は低いと考えられるためです。

なお、店舗用の場合は入居する店の業種が指標となり、飲食店などは経営の安定性も低く店も汚れやすいのでリスクが高いと考えられ、サービス業、小売業の店舗の順にリスクが低くなると考えられます。

事務所用の場合は、家賃滞納のリスクを貸し出す企業の規模で判定することになり、大きな企業ほどリスクが低いと考えられ、零細企業ほどリスクが高いと考えられます。

経営の安定性という意味では企業の規模に比例することになるので、合理的な判断といえますね。

結局、毎月安定して家賃を支払ってくれるのかどうかがポイントですので、法人であれば安定した収益を上げていけるのか、個人であれば安定した収入のある職業かどうかが借主リスクを分ける大きなポイントになります。


借主、マーケットリスクの回避方法

  • 入居者審査の厳格化
  • 滞納保証会社を利用する

借主のリスクとして心配されるのは家賃滞納で、家賃滞納が起きると収入が入ってこない上に新たに部屋を貸すこともできないので、空室よりもたちの悪いものですが、これらのリスクは軽減したり回避することもできます。

まず考えられるのは入居者審査を厳格化することです。

不動産管理会社に管理業務を委託している時、入居者の審査をするのはオーナー自身ではなく、入居者の属性、住所、引っ越し理由と時期、勤務先、収入、保証人などの情報を不動産管理会社が聞いてくれます。

一般的な審査を不動産管理会社がした上で、オーナーはその最終判断をすることになります。

収入的な問題がなくても外国人や水商売、ペットを飼っている人などは近隣住民とトラブルになる可能性もありますので、リスクを考慮して最終判断する必要があります。

借主リスクを下げるという意味では収入や職業のハードルを上げて、確実に家賃を支払ってくれるであろう人のみ入居を許可するのが効果的です。

一方で、入居審査を厳格にすると、入居可能な人が減ってしまうので、結果的に空室リスクは増すことになります。基準は人それぞれですが、多少属性が悪くてもすぐ入ってくれる人を入居させてしまうか、少し空室期間ができてでも属性の良い人の申し込みを待つか、オーナーの判断が必要な部分です。

滞納保証会社を利用することで、家賃滞納リスク完全に回避することもできます。

滞納保証会社は、家賃滞納や夜逃げなどがあった場合にオーナーの損害額を負担してくれます。保証会社によっては入居者が自殺や殺人に巻き込まれた場合に空室が出た際の損害額も保証してくれるサービスもあります。

費用は当然かかりますが、不動産投資で注意したい家賃滞納リスクを完全に回避できるのは大きいので、検討しても良いと思います。



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