不動産投資における「物件管理」の意味

公開日:2015年4月13日
最終更新日: 2015年12月30日

不動産投資の流れの記事で説明しましたが、不動産投資は物件を取得してから、入居者が家賃を支払ってくれてはじめて収益が生まれることになります。

不動産投資の成否を決める最も重要な要素は物件選びから物件取得までであることは変わりませんが、物件取得後の運用は必ず必要になり、手を抜くとトラブルのもととなり、空室率を高める原因にもなります。

そこで、本記事では不動産投資における物件管理の業務にどのようなものがあるのか見ていきたいと思います。


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不動産投資における物件管理業務とは

  • 建物管理:定期清掃、共用部分の物理的メンテナンス
  • 賃貸管理:入居者の募集、家賃集金、クレーム対応

不動産投資における物件管理には、大きく建物の管理賃貸の管理の2種類に分類することができます。

建物の管理は物件の定期的な清掃や共用部分のエレベーターや電気設備、排水など各種設備の保守点検や修繕です。

建物を住める状態に保つことといえ、建物の資産価値を保ち、入居者の住環境の品質を維持するための活動といえます。

賃貸の管理とは、入居者の募集や契約手続き、家賃集金、入居者からのクレーム対応まで、入居者が入居してから退去するまでの一連のサポートを行うことになります。言い換えると入居者の管理とも言えます。

これらの業務はすべてオーナーが行うこともできますが、かなり繁雑な業務ですので、管理業務を専門とした不動産管理会社に業務を委託することが一般的です。

管理会社への委託費用は不動産会社によって異なりますが、大体賃料の3~5%が相場となっています。仮に家賃収入が50万円あるアパートであれば1.5万円から2.5万円が管理費用となり、委託する業務の大変さを考えると管理は不動産管理会社に任せてしまうのが賢明と言えそうですね。

このように管理業務全般を不動産管理会社に委託する場合、一括管理委託契約を締結することになります。

建物の管理だけはオーナー自身で行うことで管理費用を安く抑えることもできるので、不動産管理会社に相談をして自分にあった形で委託するというのも良いでしょう。


管理会社の探し方

  • 大きな会社が良い管理会社とは限らない

物件の管理というと、決まった仕事をこなすというイメージがあるので、どこにお願いしても同じと考える人もいますが、特に入居者募集やクレーム対応などの賃貸管理においては不動産管理会社の能力による差が大きいです。

結果的に空室率や家賃収入など不動産投資のクリティカルな指標に影響を与えることになりますので、不動産管理会社選びは非常に重要になります。

中古で不動産を購入した場合、すでに不動産管理会社がついているので特に問題がなければ不動産管理会社は変更する必要ありません。

物件の空室率が非常に低かったり、態度に問題があるなど気になる点がある場合は新たに不動産管理会社を探して物件の管理を委託する必要があります。

不動産管理会社はインターネットや物件の最寄り駅の近くの不動産屋などで探すことができますが、大きな会社で名前を聞いたことがあるところが必ずしも良いとは限りません。

管理専門の会社だったり、会社に独立した管理部門を持っている会社は管理に強い可能性が高いですし、管理戸数が多ければそれだけノウハウがたまっていたり管理体制がきちんとしている可能性が高くなりますので、建物の管理に強い管理会社を探している人はチェックすると良いです。

賃貸管理に強い管理会社は集客力がありそうな好立地の会社や、オフィスにお客さんが多く出入りしている会社を選ぶと賃貸管理に強い会社である可能性が高まります。

その他に担当者の熱意や提案力なども賃貸管理を行う上では非常に重要ですので、担当者の人に色々質問や相談をぶつけてみて信頼できる人かどうかを見極めるのも良いでしょう。

管理会社選びに正解はありませんが、不動産投資を成功させる上で重要な要素となりますので、自分なりの管理会社の見極め方を見つけるのも不動産投資の醍醐味でもあります。



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