不動産投資で求める利回りと10%の利回りの投資例

公開日:2015年4月16日
最終更新日: 2016年1月2日

不動産投資をこれから始める人が抱く疑問として「自己資金がどれくらい必要なのか」と並んで多いのが、「どれくらいの利回りで投資できるのか」ということでしょう。

収益不動産の広告には10%以上の利回りがうたわれていることも珍しくありませんが、実際にはどれくらいの利回りを目標とすれば良いのでしょうか。

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不動産投資で求める利回り

結論から言うと、不動産投資で求める利回りの目標は人それぞれです。

あまりに高すぎる利回りは目標として現実的ではありませんが、不動産投資をはじめようという人は不動産投資によって達成したい目標があると思いますので、目標に合わせて計画を立て必要な利回りを計算しましょう。

そもそも不動産投資に限らず、投資による利回りとは、投下した自己資金に対して得られた利益がどれくらいの割合になるのかを表した指標です。

特に指定をしない場合、自己資金に対する年間で得られた収益の割合である「年間利回り」を指します。

■年間利回りの計算式

  • (年間収入-必要経費)÷投資金額×100

不動産投資で得られる利回りは5%から10%程度であることが多いですが、物件の購入価格や借入によるレバレッジ効果次第では20%を超える利回りを得ることも可能になっています。

もちろんその逆に投資利回り0%、つまり全くもうけがない投資になってしまう可能性もあります。

求める利回りによって投資手法が異なりますので、まずは自分が不動産投資によってどれくらいの収益を上げていきたいのか考えることが重要です。


10%の利回りの投資例

それでは実際にどういう投資をすれば利回り10%を実現できるのか、投資例を見てみましょう。

現金で投資する場合と借り入れを利用する場合がありますので、それぞれのパターンを見ていきたいと思います。

■現金で投資する場合

  • 物件価格:1,000万円
  • 家賃収入:年間120万円(月10万円)
  • 諸経費 :年間20万円
  • 利回り:(120万円-20万円)÷1,000万円=10%

現金で投資をした場合には1,000万円の物件を購入して、家賃収入から諸経費を差し引いた金額が100万円だと利回り10%を実現することができます。

1,000万円の物件で家賃収入が年間120万円ですので、表面利回りは12%ですが、固定資産税やその他の経費が必要になりますので、それらを差し引くと年間収益は100万円となり、実質利回りは10%となります。

次に借り入れを利用する場合です。

■借入をして投資する場合

  • 物件価格:3,000万円
  • 自己資金:500万円
  • 借入金 :2,500万円
  • 家賃収入:年間150万円(月12.5万円)
  • 諸経費 :年間100万円
  • 利回り:(150万円-100万円)÷500万円=10%

自己資金500万円で2,500万円の借り入れを行い3,000万円の物件に投資をし、家賃収入が150万円、ローン返済を含めた諸経費が100万円で50万円の収益が上がると、自己資金500万円に対して10%の利回りを実現することができます。

借入金を利用しているのでレバレッジ効果を得ることができ、3,000万円に対して年間家賃収入150万円で表面利回り5%の物件でも自己資金に対する利回りは10%を実現することができます。

実際に不動産投資をする場合は、細かな経費がかかったり空室が出たりすることもありますので、うまくいかないケースはあると思いますが、表面利回りが5%の物件は数多くありますので、借入を活用すれば利回り10%は十分実現可能であることがわかります。



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