不動産オーナー、大家になってから必要になる実務と外注の費用

公開日:2015年4月16日
最終更新日: 2016年1月2日

不動産を取得しただけでは収益は上がらず、入居者に家賃を支払ってもらってはじめて不動産投資の収益が上がることになります。

そのため収益不動産のオーナーになっても入居者を募集して、入居中の管理をしつつ、退去の申し出があればその対応をしないといけないなど様々な実務が必要になります。

実務のほとんどは外注することができますが、どのような業務があるのかを知らないと外注もできませんので、本記事でオーナーになってから必要になる業務を紹介します。

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入居者の募集中の業務

オーナーの業務は大きく、入居者の募集、入居中の業務、退去時の業務に分類をすることができます。

まず入居者の募集のための業務にはおもに以下のような業務があります。

  • 広告の出稿
  • 賃料の設定
  • 仲介業者からの問い合わせ対応
  • 入居希望者の案内
  • 入居審査
  • 賃貸借契約の締結
  • 火災、地震保険の案内、手続き

満室状態の中古物件を購入した場合を除いて、収益不動産を購入してから入居者を募集することになります。

収益不動産を購入した翌月には初回のローン返済がやってきますので、精神衛生上はなるべく早く入居者を集めて満室としたいものです。

不動産物件の借り手を見つけるには仲介業者を探して、適正な賃料設定をして広告等の出稿を検討します。

入居希望者がいたら問い合わせに対応したり現地の案内をしたりします。これらの業務は通常仲介不動産会社がやってくれるのでオーナー自身が行うことはまれです。

入居希望者と条件が合えば入居者に正式に入居希望をしてもらい入居者の審査をします。

審査をして問題がなければ賃貸契約書の締結をすることになります。入居時に加入が必要な保険についても手配をします。

この辺りはオーナー側の経験がなくても、何となく流れがわかると思います。


入居中の業務

  • 家賃の集金
  • 家賃滞納の督促
  • 更新手続き
  • 敷金の保管
  • 問い合わせへの対応
  • クレーム対応
  • 共用部分の清掃
  • 設備の保守、点検

入居者が入居したら、毎月の家賃の集金や家賃の支払いが滞った場合は家賃滞納の督促を行います。

また契約期間が満了してから、入居者が契約更新を希望する場合は更新の手続きをすることになります。

入居期間中は敷金を適切に保管し、退去時の精算に備えます。

さらに入居期間中の入居者の問い合わせや時にはクレームにも対応する必要があります。

日々の共有部分の清掃や設備の保守、点検もする必要があります。

入居者が入っている間は大家さんの仕事はあまりないというイメージが強いですが、入居期間中にもやるべきことが多くあることがわかります。外部業者に委託をして管理人に常駐してもらえれば良いですが、すべて自分でやろうと思うとなかなか大変ですね。


退去時の業務

  • 退去の受付と敷金、補修等の精算
  • クリーニング、補修工事の手配
  • 退去時の電気・ガス・水道の精算確認
  • 退去立会い

最後に退去時の業務です。

入居者が退去を希望した場合、退去日を調整して退去日に合わせて立ち合いを行い、クリーニングや修繕が必要な個所を確認し、入居者が負担すべきものは敷金から精算をすることになります。

退去後に必要なクリーニングや補修工事を手配して、入居者へは電気、ガス、水道の精算をしているか確認をします。

また退去=次の入居者を募集しないといけないということですので、退去者が出た場合は入居者募集の業務も併せて必要になります。

大家に必要な業務を見てきました。こうして見るとかなりたくさんの業務があることがわかると思います。

これらの業務の多くは外部業者へ委託することができます。当然その分費用がかかりキャッシュフローは悪化することになりますが、自分が取られる手間や時間とてんびんにかけて委託するかどうかを検討することになります。



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