不動産を貸す時にかかる費用(ランニングコスト)

公開日:2015年4月20日
最終更新日: 2015年12月30日

不動産投資は家賃収入を得るための収益不動産を取得するところから始まるので、別の記事で不動産を取得するまでの費用を紹介しました。

取得した収益不動産は、賃貸に出してはじめて収益を得ることができますので、ここでは収益不動産を貸す時ににかかる費用を見ていきたいと思います。


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不動産を貸す時にかかる費用

不動産を貸す時にかかる費用には「管理費」「修繕積立金」など以下の費用があります。

■不動産を貸す時にかかる費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税・住民税

管理費、修繕積立金

管理費にはマンションの共有部分に対するものと、家賃の収納代行やクレーム対応などを管理会社に依頼するための外部委託費用の2種類があります。

マンションンの共有部分に対するものとしては管理組合に対して管理費を支払ったり、将来の大規模修繕への準備として修繕積立金を積み立てるというものがあります。

区分所有のマンションを購入した場合はマンションで定められた管理費を支払ったり修繕積立金を積み立てる必要があり、これらの金額は管理組合の話し合いや修繕積立金の準備状況などによって変動する可能性があります。

管理組合への管理費用は将来的に値上がりするかどうかはわかりませんが、修繕積立金については運用を失敗していたり、そもそもの積立金が足りないなどの理由で当初予定よりも積立の状況が芳しくない場合もあります。

新築マンションでは一般的に物件を魅力的に見せるために当初の修繕積立金を少なめに設定しており、将来的に値上げされる可能性があります。

中古、新築ともに修繕積立金が足りていない可能性があるため、区分所有のマンションを購入する場合には不動産会社を通じて修繕積立金の積み立て状況を確認するようにすると良いでしょう。

なお、マンション1棟買いをしている場合は、自分で管理費も修繕積立金も積立ていく必要がありますので、購入時に計画を立て、当初計画に沿った修繕積立金を粛々と積み立てていきましょう。

入居者に対する管理業務を外部委託する場合は、委託する業務の種類や範囲にもよりますが、家賃の5%程度が相場となっています。

同じような契約内容でも管理会社によってサービス内容は若干異なりますので、契約時には契約書などをきちんと確認する必要があります。

自分で家賃の回収やクレーム対応をすればこれらの外部委託費用はかけずにすみますが、手間やトラブルを少なくするという意味では外部に委託してしまった方が良く安心ですね。


固定資産税、都市計画税、所得税・住民税

管理費用のほかにも、不動産投資をすることで各種税金がかかります。

不動産投資でかかる税金には固定資産税、都市計画税、所得税・住民税があります。

固定資産税は土地や建物などの固定資産を所有していることに対して課税される税金のことで、都市計画税は市街化区域内の土地や建物に対して課税される税金です。

それぞれ固定資産税評価額をもとに算出されます。

固定資産税都市計画税は毎年課税され、固定資産税評価額に対して固定資産税で1.4%、都市計画税が0.3%かかり合計1.7%の税率で課税されます。

ただし様々な軽減特例があるため、実際には1.7%以下となることが多くなっています。



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