長い間空室が出た高利回りアパートへの対策

公開日:2015年7月31日

不動産投資は利回りがとても重要ですので、物件探しをする際にも表面利回りの高い物件につい目がいきます。

一般的に地方の中古物件が利回りの高い物件となり、利回り重視の人はそのような物件を得意としている人が多いですが、中古アパート投資で失敗した例もあります。


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長い間埋まらなかった高利回りアパート

地方の高利回り物件に手を出した人の失敗で最も多いのが、入居者が入らないことです。

収益不動産の利回りは一般的に表面利回りを指しますが、表面利回りは満室時の想定年間家賃÷物件価格で算出しますので、空室を織り込んでいません。

都心の物件や新築物件と比べると地方の中古物件というのは空室率が高くなる傾向がありますので、それらを織り込んで年間の収入に見合った物件価格が設定され、物件が安くなります。

そのため自然と中古物件の利回りは高くなることになるのですが、これに高利回り物件だといって飛びつくと後で後悔することもあります。

私の知人も地方(信州)の中古物件に手を出してなかなか苦労した人がいました。

彼は信州の方で築20年の一棟ものアパートを購入しました。物件価格は4,500万円で満室時の想定家賃は約945万円となっており、利回りは21%でかなりの高利回り物件です。

物件の状態も良く、駅からも徒歩10分以内と条件も良かったため地元ではないものの購入を決断しました。


空室が多く出た地方のアパート物件

しかし、入居者の募集をしても空室が続き、3割程度の部屋は3か月近く空室となってしまいました。

これまで賃貸づけであまり苦労をしていなかった知人は、何だかんだで部屋は埋まるだろうと考えていたようですが、完全に裏目に出てしまいました。

困った知人は不動産投資仲間で集まった際にその物件の相談をしました。ベテラン大家さん達で分析をした結果、その物件はいくつかの問題を抱えていたようです。

一つはオーナーが近くに住んでいないため、不動産会社との関係構築がしづらく、どうしても賃貸づけの優先順位が落ちていたのではないかということです。

賃貸経営では物件をお客さんに案内してくれる不動産会社がとても重要です。インターネットで探す人が増えていますが、特に地方ではまだまだ町の不動産屋の影響力は絶大です。

彼らは営業のプロですので、うまく案内してもらうかどうかで物件の成約率には大きな差が出ます。

そのため不動産投資をする上では有能な不動産屋を見つけてきちんとした関係を構築するということが重要になりますが、物件の近くの不動産屋が自宅から遠いとなかなか顔を出すこともできません。

不動産業界は古い業界ですので、足しげく顔を出してようやく良い印象を持ってもらって信頼関係を構築することになります。それができないというのは地域の他のオーナーと比べると大きなハンディキャップと言えるでしょう。


あっというまに「全室駐車場付き物件」に変身

またアパートの売りがなく目を引かない物件だったということも指摘されました。

具体的に言うと、駐車場つきの物件でしたが全室分の駐車上スペースがあるわけではなかったため希望者のみとしていました。この地域では車が必須だったらしく、駐車場がない賃貸物件は大きく価値を落とします。

うまくスペースを確保して、「全室駐車場付き!」とうたうことができれば、車を持っているお客さんの引きが良くなりますし、不動産屋の営業としてもすすめやすい物件になります。

これらの原因により、どうしても訴求が弱くなり、長く空室が続く状況となっているのではないかと考えました。

そこで、対策として不動産会社には電話でも良いので密に連絡を取るようにし、かつWEBサイトに掲載する写真を一から撮り直しきれいに見える写真や間取りが広く見える写真を掲載するようにしました。

これで対面、WEBの両面で訴求を強めることができます。

さらに、物件の駐車上スペースを見直し、線を引き直すことで全室分の駐車場を確保することができるようになりました。

これによりこの物件はあっという間に全室駐車場付きの車持ちにはぴったりの物件となりました。マイソクも見直して全室駐車場付きという点を全面に押し出したデザインとしました。

これらの対策をすると、1か月もたたないうちに数件の申し込みが入り、さらに数週間経つ頃にはすべての物件に入居者が入り、晴れて満室経営となりました。

今回は講じた対策がうまくはまった感はありますが、賃貸経営にとってお客さんは入居者で、入居者のために何をすればよいのかを考えることで空室は埋まるものなのだと改めて感じさせられました。

賃貸経営は大手というものがなく、個人の地主さんがやっていることも多いので、どうしても「貸してあげてる」という感覚が強く、客商売という意識がない人が多いです。

逆に言うと、少し工夫をするだけで大きく競合と差別化ができるということでもありますので、お客さんのことを考え何を求めているのかを考えて適切に対応していきたいですね。



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