少額自己資金で不動産投資をする

公開日:2015年7月30日

不動産投資をはじめたばかりのころは自己資金も豊富にありませんので、どうしても少額の自己資金で投資をすることになります。

そんな少額の自己資金で不動産投資をした私の知人の体験談を紹介したいと思います。なお今回の体験談ではローンを使用して投資をしています。


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少額自己資金で不動産投資をする

自己資金が少なかった知人はローンを組んで都内の区分所有の物件を購入しました。

物件価格は1,800万円でうち自己資金200万円、融資を1,600万円の30年ローンで組んで物件を購入しました。

会社員でも大手メーカー勤務で勤続年数10年以上でしたので、多くの割合をローンで投資することができました。人によっては自己資金の積み増しを銀行に指摘されるかもしれません。

  • 物件価格:1,800万円(うち自己資金200万円、融資額1,600万円)
  • 年間家賃収入:110.4万円
  • 融資返済額 :87.6万円
  • 税効果:20万円
  • 管理費、修繕積立金:12万円
  • 団体信用生命保険料:7万円

家賃収入は管理費込みで9.2万円、金利は30年固定で2.7%でしたので、毎月の返済は7.3万円です。

毎月の返済額を差し引いても約2万円が手元に残り、その金額の半分の1万円で月額の管理費や修繕積立金にあてていました。

その他に減価償却費などで年間20万円ほどの節税効果があり、団体信用生命保険料で年間7万円ほどの出費がありますが、トータルで年間25万円のキャッシュが出ているようです。

購入から5年が経過したところでは空室もなく順調で、積み上げたキャッシュフローの合計額は約125万円となっています。

年間25万円のプラスですので、自己資金200万円から見ると12.5%の利回りが出ており、このまま30年が経過するかどこかのタイミングで売却する時の売却代金はローンの残債から差し引いた金額がそのまま利益になります。

途中売却をしても売却額はローンの残債を下回るようですので、売却すると若干利回りは落ちることになりますが、ローン完済まで保有すれば売却金額はそのまま利益となります。

一般的に不動産投資はある程度の自己資金が必要とされていますが、まだまだ銀行のローンを活用すれば大きなレバレッジを効かせることはできますし、中にはフルローンで投資を続けている人もいらっしゃいます。

この方も今後は家賃の下落や空室、耐用年数が終わってしまうなど、今後も同じ利回りを継続できる保証はありませんが、今のところでも都内で10%超の利回りをたたき出していることは大変立派なことです。

個人的には自己資金が少ない、不動産投資初期のころは現金投資で区分所有の物件を購入して投資の実績を積むのが良いと考えていますが、最初から融資を引っ張ってくることもできるのですね。

成長スピードも変わってくると思いますので、自己資金が少ない人はこのような事例も参考にされると良いのではないかと思います。



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