都心の中古ワンルーム投資が成功しやすい理由

公開日:2015年9月4日

中古のワンルームマンションは投資金額が少なくすみますので、資金が限られる場合やはじめての不動産投資で選択されることが多い物件タイプですが、ワンルームマンションに投資する場合は都心の物件に投資した方が成功しやすいといわれています。

都内で働いている人であれば物件との距離も近いので、何かあった時に駆けつけられる安心感もあります。

都心の中古ワンルーム投資が成功しやすい理由を見ていきましょう。


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都会の中古ワンルーム投資が成功しやすい理由

  • 空室リスクが低い
  • 売却価格が堅調

都心の中古ワンルーム投資が成功しやすいと言われる理由は、「空室リスク」と「売却価格」のバランスが地方の物件や新築物件、ファミリータイプの物件など他の物件タイプと比べると良く、トータルリターンで勝る場合が多いからです。

まず都心の中古ワンルーム物件は都心の新築物件には劣りますが、地方の物件やファミリータイプの物件と比べると空室リスクが低く、安定した家賃収入が期待できます。

東京や関東近郊、大阪、名古屋などの都心には多くの人が集まっており、人が集まるところには豊富な賃貸需要が生まれます。

もちろん細かい立地や設備によって空室リスクは異なりますが、「住宅がある場所」は住居を決める上でとても重要になりますので、都心の物件というだけで地方の物件よりも圧倒的に空室リスクは低くなります。

また賃貸物件のメインのマーケットは単身者やカップルなどです。これらの人たちのほとんどは賃貸で住居を賄うことになりますし、頻繁に入れ替わりもします。

そのため常に多くの入居希望者が家を探している状態ですので、持ち家の人も多く一度住んだら長く住む傾向にあるファミリー物件と比べると賃貸需要に大きな差があります。

同じような立地や条件のワンルーム物件とファミリー物件があった場合、ほとんどの場合はワンルーム物件の方が先に埋まるはずですし、そもそもの問い合わせの量にも大きく差が出ます。

不動産投資の最大のリスクは空室リスクですので、「地方」の物件や「ファミリー物件」と比べると都心のワンルームマンションというのは空室リスクの面で大きく有利で成功しやすいといえます。


「中古」で「都心」であることが売却価格を堅調にする

また売却価格が堅調で大きな値下がりのリスクが地方の物件と比べて大きい点も都心の中古ワンルーム物件のメリットです。

都心の中古物件であれば、物件にもよりますが、購入金額よりも売却金額が高くなることもあり、購入時よりも売却時に物件が値下がりしたとしても少額で済みます。

物件の売却で損失が出なければ、家賃収入はそのまま不動産投資の利益となりますので、投資全体で見た時に極めて利益が出やすくなります。

当然利回りも高まりますので、表面利回り10%の地方物件に対して表面利回り5%の都心の物件がトータルで見た時に上回ることも十分あり得るのです。

また日本では新築が極めて好まれますので、新築物件は空室リスクも低く物件価格も高くなっています。そのため新築物件に投資をすると1年たてば自動的に中古物件となり、物件価格の下落は免れません。

そのような新築プレミアムがなくなった中古物件であれば価格の下落率は小さくなりますので、価格が下がっていることがわかっている新築マンションを購入するのであれば、中古マンションを購入した方が売却価格の面で有利なことがわかります。

所有期間中の空室リスクや売却価格の下落幅が大きい物件に比べて、安定して利益を出すことができる点が都心の中古ワンルームが成功しやすいといわれる理由です。


中古不動産売却時の税金計算

なお、中古の不動産に投資をする際は売却金額だけでなく、売却益も考慮して総合的な出口戦略を立てることが必要になります。

特に注意したいのは「減価償却の逆襲」とも呼ばれる、減価償却費の譲渡益へのマイナス面の影響です。

売却益の算出式は「(売却価格-売却費用)-(売却時の簿価+取得費用)」ですので、売却時の簿価が少ないほど売却益は多く出てしまいます。

簿価は取得時の簿価から減価償却をして減額していくことになりますので、減価償却の金額が大きいほど売却益は出やすくなります。

そのため中古物件を利用して減価償却費を多く計上していると、売却時に売却益が出やすくなり譲渡益税が大きくなります。

所有期間中は減価償却費は節税効果があるので、多く計上できることが良いと考えるのがほとんどですが、売却を考えると減価償却をあまりに大きく計上するのは危険です。

減価償却により売却益が大きくなることも考慮して、どれくらい減価償却するのが良いか考える必要があります。

また譲渡益にかかる税率は物件の所有期間によって変わり、長期譲渡所得となると20%、短期譲渡所得は39%と倍近い差がつきます。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):税率39%
  • 長期譲渡所得(所有期間5年超) :税率20%

仮に譲渡所得が1,000万円の時に短期譲渡所得であれば390万円、長期譲渡所得であれば200万円の税金がかかります。

この差はかなり大きいので、譲渡所得税を考えると5年以上所有する計画を立てることを検討する必要もあります。

譲渡益税の面から減価償却費や物件の所有期間を検討することが、出口戦略を考える上でとても重要になり、ひいてはそれが不動産投資全体のパフォーマンスに直結することになりますので、中古マンション投資をする場合に限らず重要になります。

中古マンション投資という面では、所有期間中の減価償却費による節税効果だけにとらわれず、譲渡益まで考慮して戦略を立てる必要がありますね。

文章にすると複雑で頭がこんがらがってしまいますが、エクセルなどで自分で資金計画を立て売却時の税金まで計算すると、各金額がどのように関係しあっているかがよく分かりますので、実際に物件を見て計画を立ててみると良いと思います。



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