東京都内の物件で不動産投資をする際の特徴や注意点

公開日:2015年9月1日

都心の物件は空室率が高く売却価格も安定していますので、手堅く不動産投資をしたい人や資金力のある人に人気です。

不動産投資をする人の中には「地域は都心一択」という人もいれば「地方の高利回り物件でないとだめ」と主張する人もいます。

結局は個別の物件の条件次第ではありますが、ここでは東京都内の物件で不動産投資をしたい人のために物件の特徴や投資にあたっての注意点を紹介したいと思います。


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東京都内の物件を探す際のポイント

  • 駅から近い物件を狙う
  • コンパクトマンションを狙う

東京などの都心に住む人の特徴を考えると、都心で求められる物件の特徴が見えてきます。

都心に住む人の多くは近くの職場で働いており、電車での移動が基本になります。そのため駅からの距離が物件の魅力を考える上で非常に重要なポイントになります。

自分が賃貸物件を探す時の方法を考えるとわかりますが、まず沿線を選んで駅を選び、駅からの距離の条件を指定し、条件に合う物件の中でも駅からの距離が近いほど魅力的に感じる人がほとんどだと思います。

そのため賃貸需要を考えても売買市場を考えても、駅からの距離が近いことは物件の価値を高めることになります。

当然駅から近いと物件価格が高くなりますので、費用値効果を見て物件を見極める必要がありますが、価格と物件の条件のバランスが同程度であれば駅近の物件を選ぶ方が良いでしょう。

また都心部では電車を利用することが多く、相対的に地方よりは車の必要度が下がります。決して駐車場が必須ではなく、駐車場の空室リスクも考えると、駐車場のない物件には慎重になる必要があります。

コンパクトな物件を狙うこともポイントです。

コンパクトなマンションとは60平米以下、1LDKまたは2LDKの間取りの物件のことです。

東京では地方からの人口流入により人口が増していて、単身者の賃貸需要が豊富にあります。晩婚化や離婚の増加でさらに単身者向けの物件の需要は増加しています。

そのような単身者向けの物件となるコンパクトなマンションは需要とあっていて、あまり賃貸づけに苦労しなくても入居者が入ります。

ファミリー物件や専有面積の広い高級な物件などは入居者の候補が絞られ、狭いマーケットで戦わないとならず賃貸にも売却にも不利になります。

せっかく都心の物件に投資するのに空室リスクになやまされては元も子もないので、都心の物件の中でも賃貸需要が豊富にある物件を選ぶようにしないといけません。

需要が多いということは売却もしやすく流動性も高くなっています。

貸しやすく売却もしやすいコンパクトマンションを取得することで有利にマンション経営を進めることができます。


東京都内での不動産投資をする際の注意点

  • 物件価格
  • 利回り

東京都内で物件を探す際に注意したいのは物件価格と利回りです。

都心の物件は地方の物件よりも物件価格が割高であることが多く利回りも高くありません。

都内の物件であれば利回り8%超の物件も少なく、5%前後の物件が多くなっています。

表面利回りが5%だと、ローンを利用すると支払い金利を考慮するとキャッシュフローがほとんど出ず良い投資案件とは言えません。

レバレッジを高めに効かせる場合でも少しの空室で収益が赤字になってしまいますので、都心の物件であっても利回りには気を配る必要があります。

売り急いでいる売り主を探すなど購入価格を下げる努力をしたり、収益不動産を取得後にリフォームをして家賃を上げる工夫をする必要があります。

またある程度自分なりの基準を持ち、不当に価格の高い物件を購入しないように注意しましょう。



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