地方の中古ワンルーム投資が失敗しやすい理由

公開日:2015年9月4日

地方の物件は空室リスクが気になりますが、高利回りが魅力ですので、利回り重視の投資家の人は地方の中古物件中心に稼いでいる人も多くいます。

ただ、地方の中古ワンルームへの投資は失敗が多いと言われています。


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地方の中古ワンルームが失敗しやすい理由

  • 空室率が高い
  • 売却ができない

地方の中古ワンルーム投資が失敗しやすい理由は高い空室リスクと流動性の低さにあります。

空室リスクについては言うまでもないですが、地方は都心に比べて人口が少なく、特に若者や現役世代の一人暮らしの人はほとんど東京に出てしまいますので、生産年齢人口が少ない点が問題です。

ワンルームマンションのメインターゲットとなる若者の会社員が少ない地方では、都心と比べると賃貸需要はものすごく少ないため、いくら表面利回りが高くても空室だらけで、結局収益性は都心の物件に劣るということも珍しくありません。


流動性リスクが最大のリスク

さらにそのような事情からか、地方のワンルーム物件は売却しようと思っても買い手が少なく、売れたとしても足元を見られて二束三文で売却せざるをいけない状況になります。

売却をしようと思っても売るに売れない状況になるということですね。

このような流動性リスクがあるため、売却を期待せずに収益不動産を取得するために投資した資金はすべて必要経費と考えるくらいでないといけません。

そしてそう考えると投資で利益を出すためには投資資金を上回る家賃収入を上げなければいけません。

通常10年で利回り10%の家賃収入が入ってくると、10年後には収益不動産のほかに投資金額がそのまま手元に収入として入ります。収益不動産を購入時と同じ価格で売却すると、手元には投資金額の倍の金額が残ることになります。

同じ投資効果を物件の売却が期待できない人が得ようとすると、投資金額の倍の金額を家賃収入だけで得ないといけません。

投資資金の倍の家賃収入を得ようとすると投資期間10年では20%が必要になります。

必要経費を考えると15年で20%、あるいは10年30%くらいのグロスの収益が必要になります。

いかに地方の物件が高利回りだといっても、20%30%の物件はなかなかなく、むしろ大きなリスクを抱えた物件であることが多いです。

そのような物件に手を出すと空室リスクが高い不人気な物件であることが多いので、リフォームなどでよほどバリューアップをするか家賃を大きく下げないと入居者を確保できません。

いずれの場合も収益的なリスクを負いますし、リフォームや賃貸づけのノウハウも必要になり、誰でも利益をあげられる物件ではありません。

このような点が地方の中古ワンルーム投資が失敗しやすいと言われる理由です。

もちろん地方の中古ワンルームで成功されている投資家の方もいますので、必ず失敗するというわけではありませんが、成功する確率は低くなりますし、これから投資をする人であればわざわざ失敗の確率が高い物件タイプや手法で不動産投資に参入する必要はありません。

どうしても地方の中古ワンルームで成功したいんだ、とかすでに成功に必要なノウハウを持っているという人以外は成功しやすい都心のワンルーム物件などから始めるのが賢明です。


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